נדל"ן, כידוע, הוא גם עניין של פסיכולוגיה. מה שעד לאחרונה נחשב לבלתי נתפס, כמו הריסת הישן או בנייה לגובה, הופך בהדרגה לנורמה מקובלת, שמשנה פנים של עיר מקצה לקצה. המקרה החיפאי הוא דוגמה טובה. תנופת הבינוי וההתחדשות העירונית פסחה על העיר השלישית בגודלה בישראל, ובמיוחד על שכונות קו החוף שלה. פרדוקסלית, ובשונה מערי חוף בארץ ובעולם, דווקא אלו נזנחו, התיישנו ונותרו בתחתית סולם הביקושים. כל זה מתחיל סוף סוף להשתנות.
יוסי כהן התגלגל לעולם הנדל"ן במקרה. אחרי קריירה בעולם השיווק והתקשורת, וגם בכדורסל, הוא גילה את הקסם שבענף. מהרגע הראשון היה לו ברור שחיפה יכולה להיות – והגיע הזמן שתהיה – הדבר הגדול הבא. הוא עצמו, קריית גתי שעבר לתל אביב, העתיק את מגוריו לעיר אשר על הכרמל. במשך חודשים ארוכים הוא למד את השטח, רכש את אמון התושבים והתדפק על כל דלת אפשרית במוסדות התכנון, ברשות המקומית ובמשרדים הארציים. הוא השיג אישורים, איגד והחתים דיירים ושכנע שותפים אסטרטגיים כמו היזם עופר ביטון, בעלי חברת "שי חי יזמות", להשקיע איתו בחיפה. יחד הם חשבו להקים חברת ניהול דיירים, אך הפכו לאימפריה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית בצפון – Next Urban שמה.
הדרך לא הייתה תמיד סלולה. "היה כאן פחד גבהים", נזכר כהן, "מחשבה שמרנית שגובה פירושו הפרעה לנוף, אולי לזרימת האוויר. אבל אלה לא רלוונטיים לחיפה – מכל נקודה בעיר ובהר, לאן שלא מביטים, יש נוף. בנייה לגובה היא דווקא ירוקה יותר, כי היא מפנה שטחים בין הבניינים". זוהי רק דוגמה אחת לשינוי, שהתחיל בראש ויורגש בקרוב בשטח ובקו הרקיע.
בהדרגה, בעבודה משותפת עם הרשויות, נוצר סנכרון בין התכנון לכלכליות. כדי להוכיח כדאיות ולשמר רווחית, החברה יוזמת יותר מארבע יחידות דיור על כל דירה שתיהרס, ומקפידה על עירוב שימושים. את בעלי הדירות לרוב לא קשה לשכנע. "עבורם זאת זכייה בפיס", מסביר כהן, "הם מקבלים דירה חדשה בתוספת שטח של 25 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, מחסן, חניה תת קרקעית, רמת גימור זהה לדירות היזם ואת כל הביטחונות – משכר דירה מלא בתקופת הבנייה, דרך ערבות חוק מכר בגובה שווי הדירה החדשה ועד פטור ממס שבח".
יוסי כהן. צילום אורי לובן, סטודיו אורי לובן
מגדלים במקום "רכבות"
Next Urban הקימה את המטה שלה בחיפה ויוזמת כיום עשרה מתחמי פינוי-בינוי בעיר. הפרויקט המתקדם ביותר שלה הוא מתחם פייזר שבשכונת נווה שאנן. שם, במקום ארבעת בנייני הרכבת המאכלסים 104 דירות ישנות, יוקמו שלושה מגדלים בני 30 קומות, כולל שטחי מסחר, ריאות ירוקות, חניונים תת קרקעיים ונוף של 360 מעלות למפרץ, לנמל ולכרמל.
פרויקט נוסף וייחודי הוא מתחם הרותם, שישדרג את פני העיר על קו החוף וישלב מגורי יוקרה, נוף אקזוטי של חוף לבן וים כחול, וחיבור בגשר מיתרים לפארק הכט. במסגרת התוכנית ייבנו 400 דירות בשלב ראשון ו-1,200 בסך הכל, עם שטחי מסחר, מבני ציבור ופארקים. השכונה תחובר לים ותשלב נחלים היורדים מהכרמל ונחבאים כיום באדמה. לפרויקט גויס משרד א.ב אדריכלים שפעל בצרפת והתמחה בפרויקטים דומים, כשהחלום הוא לשוות לכניסה לעיר חזות של ערי חוף בעולם.
פרויקטים נוספים: מתחם מימון שמעוני בנווה שאנן, שיכלול שלושה מגדלים עם שטחי מסחר, חניונים תת קרקעיים והרחבה של צירי התנועה ברחוב; מתחם יפה נוף – שער הלבנון היוקרתי שבמסגרתו יוקם קומפלקס אקסקלוסיבי של כ-70 דירות המשקיף לטיילת לואי, לגנים הבהאים ולנמל; ופרויקט בוטיק ברחוב הנשיא 104, שם כבר נהרס הבניין הישן ובמקומו מוקם בניין בוטיק יוקרתי הכולל תשע דירות.
Next Urban יוזמת את הפרויקטים, צולחת איתם את תחנות הביורוקרטיה ומקדמת את התב"ע ואת היתר הבנייה. מנכ"ל החברה משוכנע כי הודות להם ולדוגמתם, חיפה תתחיל סוף סוף לממש את הפוטנציאל. תקוות רבות הוא תולה בהנהגה המקומית החדשה, שנבחרה בשלהי 2018 בראשות עינת קליש רותם, אדריכלית ומתכננת ערים בהכשרתה. כבר עכשיו הוא מזהה ניצני שינוי בשטח ובקבלת ההחלטות.
באשר לשכונות קו החוף, כהן מעיד כי עליית המחירים בהן כבר החלה – מעשרת אלפים שקל למ"ר בתחילת דרכו בנדל"ן העירוני, ל-15 ואף 20 אלף כיום. הוא משוכנע כי טרם נאמרה המילה האחרונה, ומציע לרוכשים ולמשקיעים להזדרז.
לפרטים נוספים, היכנסו לאתר חברת Next Urban
כתבה שיווקית
