נקודת המוצא בקרב רוב בעלי דירות היא שהיזם והחברה המבצעת הם גוף אחד, החשיבה נובעת בעיקר מחוסר ידיעה והבנה בתחום, היזם והחברה המבצעת הם שני גופים שונים אשר לכל אחד מהם יש מרכיב משמעותי בהליך פינוי בינוי. היזם, הוא הגוף המניע את התהליך מיום הגעתו למתחם המיועד לפינוי בינוי והוא אחראי על בדיקות כלכליות ואדריכליות, התנהלות מול בעלי הדירות, חתימה על הסכם מולם, תכנון הפרויקט, אישורו בוועדות השונות כולל הכרזה כמתחם לפינוי בינוי ועד לאישורה של תב"ע חדשה. החברה המבצעת, הוא הגוף אשר יוציא את היתרי הבניה ויבנה את הפרויקט על פי התב"ע שתוכננה ע"י היזם.
בתחילתו של תהליך פינוי בינוי עולות שאלות רבות בקרב בעלי דירות: למה צריך יזם וגם חברה מבצעת? למה לא לבחור כבר בהתחלה חברה מבצעת שאף תשמש כיזם? האם היזם נשאר עד לקבלת הדירה החדשה או מסיים את תפקידו ביום שהחברה המבצעת נכנסת לתמונה?
חשיבותו של יזם:
בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ובפינוי בינוי בפרט נדרשת התנהלות וקשר תמידי מול כמות גדולה של בעלי דירות במתחם הישן המיועד להריסה. רוב חברות הבניה אינן ערוכות להתנהל מול כמות של בעלי דירות בפרויקט ולרוב אין ברשותם את כח האדם המתאים לתהליך הראשוני של ניהול מו"מ מול בעלי הדירות.
הסיכון הקיים בתהליכי התחדשות עירונית שפרויקט לא יאושר בסופו של דבר, או שבעלי דירות יקשו על התהליך ויעכבו את התקדמותו מסיבות שונות מהוות חסם לכניסתם של חברות בנייה בשלב זה. לעומת זאת היזם, מבין את הסיכונים הקיימים בתהליך ומטבעו כיזם מוכן ומסוגל להתמודד איתם, יזם העוסק ומתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי מבין את התהליכים ויודע להתנהל מול בעלי דירות ומעסיק אנשי מקצוע היודעים לנהל את התהליך שהוא בעיקר פסיכולוגי.
היזם בנוי לקדם תהליכי תכנון ולהתנהל בוועדות השונות יחד עם יועציו עד ליום אישורו של הפרויקט וזו עבודתו העיקרית כיזם בשונה מחברת בניה שעיקר פעילותה והתמחותה היא בנייה בפועל.
שדרות הנשיא 104 (קרדיט: ויטנר אדריכלים)
מתי לבחור את חברת הבניה?
הדילמה של בחירת חברת הבניה ובעיקר באיזה שלב עולה תמיד בתחילת התהליך, בעל דירה במתחם הישן רוצה לדעת מי הגוף שיבנה את בית חלומותיו.
למרות הרצון העז לדעת כבר בהתחלה מי תהייה חברת הבניה, כדאי ורצוי לבחור אותה אך ורק בשלב בו הפרויקט יהיה מאושר. שוק הנדל"ן חווה בשנים האחרונות עליות ומורדות, קיים מחנק אשראי, הרגולציה שמשתנה ויוזמות ממשלתיות שלעיתים מבלבלות את השוק יכולות לגרום לכך כי חברה קבלנית שבתחילת התהליך נחשבת כחברה טובה ובעלת איתנות פיננסית מצבה ישתנה וביום שהפרויקט יהיה מאושר לבנייה היא כבר לא תוכל לבצעו.
היכולות הכלכליות והקשרים בשוק הבנקאי והפיננסי של החברה המבצעת הנו פקטור חשוב שכן תהליך פינוי בינוי מחייב ליווי של בנק מלווה לטובת המצאת ערבויות לפינוי הדירות בטרם הריסת הבניין. בחינת איתנות כלכלית של חברה קבלנית נכון שתעשה בסמוך לבניית הפרויקט.
סיום תפקידו של היזם?
ישנם החושבים כי ברגע שחברה מבצעת נכנסת לתמונה תפקידו של היזם מסתיים, לא כך הם פני הדברים:
בתהליכי פינוי בינוי בו הקשר האישי של היזם מול בעלי הדירות בכלל והנציגות בפרט הוא חשוב ביותר ואף מהווה פקטור עיקרי להצלחת הפרויקט, תפקידו של היזם אינו מסתיים באישור הפרויקט והעברת הביצוע לחברה קבלנית אלא רק בסיום הפרויקט וקבלת הדירות החדשות.
חשוב ביותר, בחתימת ההסכם מול היזם להתנות את חתימת ההסכם בהתחייבותו לכך שהוא ילווה גם את תהליך הבניה עד לקבלת הדירות והתמורות להם זכאים בעלי הדירות.
לסיכום, בחירת החברה הקבלנית חשובה ביותר אך תפקידו של היזם בתהליך פינוי בינוי הוא עיקרי וחשוב אף יותר כי הוא הגוף מניע את התהליך, משקיע מזמנו ומכספו, לוקח את הסיכונים עד לאישור הפרויקט ואמון על כך שבעלי הדירות יקבלו את התמורות המגיעות להן.
לפרטים נוספים על פרויקט מתחם הרותם, לחצו כאן
לפרטים נוספים על פרויקט שדרות הנשיא 104, לחצו כאן
יוסי כהן, מנכ"ל חברת Next Urban (צילום: ראובן כהן)
