ההבדל בין הצלחה או כישלון בפרויקט פינוי בינוי, מנקודת המבט של בעלי דירות, הוא בד"כ בבחירת עורך הדין לייצוגם בתהליך.
בתהליך פינוי בינוי אשר ביסודו הוא תהליך מורכב ומלא מהמורות, מגיבוש הסכמת רוב בעלי הדירות לתהליך, בחירת היזם, תכנון הפרויקט ואישורו בוועדות השונות, ביצוע הפרויקט בפועל ועד קבלת הדירה החדשה ואכלוסה היועץ העיקרי והחשוב ביותר של בעלי הדירות הוא משרד עורכי הדין.
נקודות חשובות בבחירת משרד עורכי דין
ניסיון – מעבר לניסיונו בתחום המקרקעין, חשוב ביותר שמשרד עורכי הדין יהיה בעל ניסיון בתהליכי פינוי בינוי ובעיקר בייצוג בעלי דירות ולא יזמים. ישנו הבדל משמעותי בהתנהלות בייצוג יזמים המכירים את התהליכים לבין ייצוג בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי כאשר לרוב הם אנשים מבוגרים וכאלה שממש לא מבינים בתחום וצריכים ליווי צמוד ויחס אישי.
רקע והמלצות – קבלו המלצות מבעלי דירות פרויקטים אחרים, ולא רק מחברי נציגות, כיצד ייצג אותם עוה"ד מול היזם? מה הייתה מידת הזמינות שלו? כיצד התמודד מול דיירים בעייתיים? האם התריע בפני הדיירים במקרה של מעשים לא כשרים מצד היזם או הנציגות? בנוסף, בדקו בלשכת עורכי הדין האם נתבע בעבר או הורשע בוועדת האתיקה.
עורך הדין מייצג רק את בעלי הדירות – לעולם אל תסכימו שמשרד עו"ד של היזם ייצג גם אתכם. בנוסף, יש לוודא שמשרד עורכי הדין שבחרתם אינו מייצג את היזם אף בפרויקטים אחרים כדי למנוע ניגוד עניינים.
בחירת משרד מקומי – בעידן בו לכל בעל דירה יש קרוב משפחה שהוא עורך דין והאינטרנט מלא בהמלצות על משרדי עורכי דין הפזורים ברחבי הארץ חשוב ביותר לא להתפתות להצעות לבחירת משרד עורכי דין לא מקומי. משרד מקומי מכיר את התנהלות הרשות המקומית וידע לקדם את התהליך נכון ומהר יותר, בנוסף משרדו נמצא בעיר דבר המקל על בעלי הדירות בהגעה למפגשים איתו.
לאחר שעברתם את המשוכה העיקרית בבחירת משרד עורכי הדין שכ"ט ותפקידיו צריכים להיות ברורים ביותר.
שכר טרחה
משרד עורכי הדין המייצג את בעלי הדירות אמנם נבחר על ידם, אך שכרו משולם על ידי היזם. עובדה זו, לפחות למראית עין, עלולה לטמון בחובה מצב של ניגוד עניינים מובנה, תוסיפו לכך, שברוב המקרים עו"ד מקבל תשלום רק על בסיס הצלחה כלומר החתמת רוב בעלי הדירות על הסכם.
על מנת לצמצם למינימום האפשרי את ניגוד העניינים חשוב לקבוע עם היזם את שכר טרחת עורך דין הדיירים מראש, ואת אבני הדרך לתשלום, ולעגן זאת בהסכם מולו ומול משרד עורכי הדין.
בעלי הדירות חותמים על הסכם מול משרד עורכי הדין ומתחייבים שהיזם ישלם בעבורם את שכר הטרחה, משרד עורכי הדין לא חותם על שום הסכם מול היזם אלא מעגן את התחייבות היזם לתשלום שכר טרחתו בהסכם של בעלי הדירות מול היזם .
אף על פי שהיזם משלם את שכרו של משרד עורכי הדין המייצג(כפי שהוא משלם את שכרם של כל היועצים בתהליך) מחויבותו של משרד עורכי הדין הוא כלפי בעלי הדירות בלבד.
תפקידיו של משרד עורכי הדין בתהליך:
תפקידו של משרד עורכי הדין אינו מסתיים בחתימת בעלי הדירות על הסכם מול היזם. הוא מלווה את הפרויקט עד סופו, מפקח על הגשת השומות של בעלי הדירות לרשויות המס ועל תיקון צו בית משותף, מפקח על שמירת הזכויות הקנייניות של הדירות החדשות של בעלי הדירות וחלקם ברכוש המשותף, משחרר את ערבות הבדק לאחר קבלת אישור ממפקח הדיירים ומוודא שאין תקלות בבניין ובדירות הבעלים בתום שנת הבדק.
בדיקת המתחם הישן – בחלק מהפרויקטים יש דירות מיוחדות (כגון דירות גן ודירות עם חדרים על הגג). על משרד עורכי הדין לבדוק האם דירות אלו הן חוקיות או שדיירים השתלטו על חלקים ברכוש המשותף, ותובעים דירות מיוחדות שבדרך כלל מכשילות את הפרויקט.
התמודדות עם דיירים בעייתיים. חלק חשוב מתפקידו של משרד עורכי הדין הוא לפעול בנחישות מול דיירים בעייתיים שפועלים להכשיל את הפרויקט ולא להשאיר את ההתמודדות לבעלי הדירות והנציגות.
לוח זמנים למשא ומתן מול היזם. ניהול משא ומתן מול יזמים בפינוי בינוי הוא מורכב ודורש זמינות וקשב רב מצד עורכי הדין של שני הצדדים. תפקידו של משרד עורכי הדין להגיב לטיוטות בזמן סביר ולא לעכב את התהליך.
שקיפות. משרד עורכי הדין מחויב לשקיפות לאורך כל התהליך ולדווח לבעלי הדירות על כל דרישה לתמורה נוספת מצד דייר או חבר נציגות. במקרים של תמורות נוספות לבעלי דירות, משרד עורכי הדין ידאג לקבלת חוות דעת של שמאי, על מנת שיוודא שהתמורה הוגנת ומשקפת את ערך הזכויות.
מתן קשב לבעלי הדירות. בהסכם הייצוג, משרד עורכי הדין מתחייב להקציב שעות ייעוץ והסבר לבעלי דירות על ההסכם והפרויקט. בעלי דירות רבים אינם מבינים במושגים משפטיים, ונדרש להסביר להם על מה הם חותמים.
