חברת NEXT URBAN התחדשות עירונית היא החברה המובילה בייזום מתחמי פינוי-בינוי בחיפה. החברה נמצאת בבעלותן של שלוש חברות: "שי חי יזמות והשקעות בע"מ", היוזמת ובונה מתחמי מגורים, מסחר ובתי אבות ברחבי הארץ, "אלה יזמות ושיווק פרויקטים", המשווקת פרויקטים לחברות הגדולות במשק ו"נקסט יזמות וייעוץ", שהחלה את הפעילות בחיפה. חברת NEXT URBAN התחדשות עירונית שמה את העיר חיפה על המפה, הקימה בה את המטה שלה ופועלת לשדרוג פני העיר, תוך שיתוף פעולה הדוק עם הרשות המקומית, לטובת הפיכת העיר למוקד נדל"ני אטרקטיבי.
מהו תהליך פינוי בינוי?
"בעשור האחרון הפכה ההתחדשות העירונית לתופעה מוכרת ברחבי העולם. בניינים במרכזי הערים הוותיקות – התבלו, התשתיות מתקשות לספק את איכות החיים המקובלת בבנייני מגורים חדשים. גם בעולם, בדומה לישראל, מחירי הדיור בערים הלכו והאמירו והדיירים מצאו עצמם משלמים סכומים משמעותיים בתמורה לדירות ישנות.
ההכרזה על שכונה כמתחם פינוי בינוי מאפשרת שימוש יעיל יותר בקרקע קיימת ומייצרת עתודות מגורים איכותיות יותר, תוך שמירה על שטחים ירוקים ושיפור תדמיתה של עיר.
השכונות בהן מוכרזים מתחמי פינוי בינוי הן בדרך כלל שכונות ישנות בהן מתגוררת בעיקר אוכלוסייה מבוגרת וותיקה. בשכונות אלה מתכננים מתחם חדש, הורסים את המבנים הקיימים ובעלי הדירות עוברים לדיור חלופי. במקום הישן, בונים פרויקט חדש, שכולל תשתיות מתאימות, שטחי ציבור ודירות נוספות מעבר לדירות הקיימות, לרוב מדובר על רבי קומות. לתהליך שותפים הוועדה להתחדשות עירונית, הרשות המקומית, יזם הפרויקט ובעלי הדירות".
מהם הכללים לבחינת תהליך פינוי בינוי?
"כדי לייצר בהירות ושקיפות ולהגדיר כללים בתהליך, נקבע בשנת 2012 תקן 21. מדובר בתקן שבוחן היתכנות לקידום וביצוע של פרויקט. התקן מפשט את התהליך באמצעות בדיקת שמאי, שבודק את הכדאיות הכלכלית למימוש הפרויקט. התקן קובע את מספר הדירות וזכויות הבנייה בפרויקט, על מנת שיהיה הוגן לבעלי הדירות וכלכלי ליזם שלוקח על עצמו את הפרויקט. צריך לזכור, שכל תהליך של פינוי בינוי דורש אורך רוח ואיתנות פיננסית. מדובר בתכניות שלוקח מספר שנים להוציא אל הפועל ובתכניות שצריכות, למעשה, למצוא את נקודת האיזון בין בעלי הדירות, היזם ורשויות התכנון בעיר".
מתחם יפה נוף שער הלבנון הדמיה: ויטנר אדריכלים
למה חיפה?
"בהתחדשות העירונית גלום פוטנציאל עצום. זאת מסגרת שמאפשרת להתאים את תמהיל הדירות לצורכי האזור. הפרויקטים האלה הם הדרך המיטבית לבניית העיר מחדש. בניה על הקיים, מחזור קרקעות, הטרוגניות כלכלית, הצערת מרכזי הערים – אלה הערכים שעומדים במרכז העשייה שלנו.
זיהינו בחיפה פוטנציאל עצום שטרם מומש. יש בעיר שכונות ישנות שיכולות להפוך למתחמים יוקרתיים. ככל שנעשה פה יותר, יהיו יותר בעלי דירות שיזכו לאיכות חיים משופרת. כיום פונים אלינו בעלי דירות מרחובות שונים ומבקשים שנבנה להם בית חדש.
אני מברך ושמח שהרשות המקומית והעומד בראשה מעודדים תהליכים נכונים של פינוי בינוי. המחלקה להתחדשות עירונית בעירייה ומהנדס העיר מאוד ענייניים וממוקדים, וכן, חיפה קיבלה סמכויות של ועדה מיוחדת, אשר מטרתה לקצר לוחות זמנים בתהליכים אלה ולהסיר חסמים ביורוקראטיים ולאחרונה אף נהרסו הבניינים הראשונים בעיר במסגרת תהליכי פינוי בינו.
אילו פרויקטים על הפרק?
"יש לנו כרגע כעשרה מוקדים בשלבי פיתוח שונים, בנו"ש, רכס הכרמל ובשכונות החוף. בין הפרויקטים המובילים: מתחם פייזר, בנו"ש. במקום ארבעה בנייני רכבת ישנים, הכוללים 104 דירות קיימות, ייבנה מתחם יוקרתי, שכולל שלושה בניינים בני 28 קומות, עם שטחים למסחר ושטחי ציבור. המתחם נמצא בשלבי תכנון מתקדמים ובימים אלה אנו נמצאים בשלהי ההחתמות על ההסכם. במתחם נתיב חן אנחנו מתכננים הריסת 200 דירות, בשמונה בנייני רכבת ישנים ובניית ארבעה רבי קומות יוקרתיים. פרויקט נוסף ברחוב מימון וגדליהו: ברחובות אלה הצגנו לרשויות התכנון שכונה חדשה בבנייה מרקמית עם נתיבי תנועה משופרים, כניסות ויציאות חדשות, חניונים תת קרקעיים ואיכות חדשה לרחוב הישן. ברחוב יפה נוף בכרמל אנחנו יוזמים פרויקט בוטיק עם כ-70 יח"ד, בשדרות הנשיא בקרוב נהרוס בניין ישן ונבנה בניין בוטיק יוקרתי ובשער העלייה, ברחוב הרותם, הצגנו לרשויות התכנון בעיריית חיפה תוכנית על הקו הראשון לים, עם בניינים בגבהים שונים, ריאות ירוקות וגשר מחבר לחוף הים. פרויקט זה ישנה לחלוטין את חזות הכניסה לעיר. בנוסף, לאחרונה נמצאים בבחינה מספר מתחמים נוספים ברחבי העיר חיפה".
מה מרוויחים הדיירים?
"העבודה הכי קשה בתחום היא הסכמת בעלי הדירות לשינוי. אנו פועלים בשקיפות מלאה, מבינים שהתהליך ברובו פסיכולוגי וקשובים לצרכי בעלי הדירות. המוטו שלנו מבוסס על כך שבעלי הדירות הם שותפים מלאים לתהליך. בנוסף, אנו מביאים עמנו, באמצעות השותפים שלנו, ניסיון בתכנון, ביצוע וכמובן, איתנות פיננסית. כל המרכיבים האלה בונים אמון אצל בעלי הדירות וגורמים לכך שהם סומכים עלינו. המוטיב המנחה בתהליכים אלה הוא כי בעלי הדירות אינם נושאים בשום עלות ואנו נושאים בכל עלויות הפרויקט.
כנגד העברת הזכויות מהדירה הישנה, ייבנה פרויקט יוקרתי ומעוצב ע"י אחד ממשרדי האדריכלים המובילים בתחום, בו יקבל כל בעל זכויות דירה חדשה בתוספת של 25 מ' מגודל הדירה הישנה בפועל כולל ממ"ד, מחסן, מרפסת, חניה ומפרט טכני עשיר, שזהה לדירת היזם. הפרויקט יעמוד בתקנים מותאמים לרעידות אדמה, נגישות ויכלול בניה ירוקה, שתוביל לחסכון בעלות האחזקה החודשית. בנוסף, בעלי הדירות מקבלים תשלום שכר דירה לכל תקופת הבניה ותשלום עבור העסקת יועצים כמו עורך דין, שמאי, מודד, מפקח הנדסי וכיוצ"ב. מעל הכל, מקבל כל בעל דירה במסגרת הליווי הבנקאי לפרויקט חבילת בטחונות שכוללת: ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה וערבות בנקאית להבטחת שכר הדירה לכל תקופת השכירות. כך שבעלי הדירות בטוחים לחלוטין".
מה לגבי מעורבותכם בקהילה?
"לא הכל זה כסף. אנחנו פעילים בחיבור ותרומה לקהילה, הענקנו חסויות לאליפות הארץ בשחייה, "גביע חיפה נקסט אורבן", לקבוצת טריאתלון חיפאית שהשתתפה בתחרות איש הברזל באוסטריה. אימצנו את קבוצות הכדורסל המקומיות הפועל ומכבי חיפה, הארכנו את תקופת החסות לאלופת ישראל הג'ודאית החיפאית, ענבל שמש, שהפכה לחלק ממשפחת נקסט אורבן – אנו מאמינים בה ומצפים להגעתה לאולימפיאדה בטוקיו, הענקנו חסות למחזיקת הגביע מכבי חיפה בכדורעף נשים, הענקנו מלגות לעשרה ספורטאים מצטיינים מאגודת מכבי חיפה, סייענו לחברי תזמורת הביט לטוס להופיע בחו"ל ואימצנו את ההצגה המשוחקת בתאטרון חיפה "ביוש". בכל מקום בו אנחנו נמצאים אנו משלבים בין עשייה לתרומה בקהילה".
מתחם פייזר הדמיה: גורדון אדריכלים
עם הפנים קדימה
"החלום שלנו הוא לחדש את העיר היפה ולייצר שכונות חדשות, אשר יגרמו לאוכלוסייה צעירה להגיע ולהשתלב יחד עם האוכלוסייה הותיקה שזו, בעצם, מהות ההתחדשות העירונית. בעיני רוחי אני חוזה את פרויקט מתחם הרותם רוקם עור וגידים, הופך את הכניסה לחיפה לאחד המקומות האטרקטיביים ביותר בישראל ומייצר חוויה מתקנת לאזור כולו.
במהות שלנו אנחנו רצים למרחקים ארוכים ויודעים שלפנינו תהליכים מורכבים. הגענו עם חזון ומטרה להשקיע בעיר חיפה. אנו מאמינים בעיר ובתושביה ושואפים להפוך גורם מרכזי בעיצוב פני העיר ובשיפור איכות חיי התושבים".
