בשנים האחרונות תהליך פינוי בינוי צובר תאוצה במדינת ישראל ובחיפה והצפון בפרט. לאחר שבדקנו מה הוא פינוי בינוי ואיך מתמודדים עם תקן 21, נמנה מספר כלים שיעזרו לתהליך לעבור בהצלחה ובמהירות האפשרית.
לבדוק למי חותמים – הפוטנציאל הגלום בתחום ההתחדשות העירונית, גרם לכך שבשנים האחרונות צצו גורמים רבים המוכרים כ "קבלני חתימות" או "מחתימי דיירים" אשר עוברים מדלת לדלת ו/או מקיימים כנסי דיירים ומחתימים בעלי דירות במתחמים שונים בהם יש סבירות גבוהה שניתן לקדם פינוי בינוי, על מסמכי הסכמה לפרויקט.
חתימה על מסמכים אלו מאפשר לאותם גורמים לפנות ליזמים ו/או קבלנים ולמכור לכל המרבה במחיר את הטפסים החתומים.
לרוב, הגורמים הללו אינם בקיאים בתהליכי פינוי בינוי ולא עורכים בדיקות אדריכליות וכלכליות למימוש הפרויקט במתחם, ואף מפזרים הבטחות שלא תואמות את המציאות רק על מנת ל"זכות" בחתימה.
חתימה לאותם גורמים מייצרת סיטואציה בה בעלי הדירות חשופים ותלויים בהם ואינם יכולים להשתחרר מהם בתקופת הזמן בה התחייבו, כאשר בדרך כלל מדובר על כ18 חודשים.
לכן חשוב ביותר שלפני שמחליטים לחתום, יש לוודא שאותם גורמים הינם בעלי ניסיון בתחום, ערכו בדיקות מקדמיות והציגו אותם לבעלי הדירות והוגדרו אבני דרך לתהליך כאשר בכל שלב יש נקודות יציאה אם אין התקדמות ממשית.
ההמלצה הטובה ביותר היא לחתום ישירות עם יזם בעל ניסיון ויכולת לקדם תהליכים של התחדשות עירונית ולא עם "קבלני חתימות".
התאגדות – המרכיב החשוב ביותר בהתחלת תהליך פינוי בינוי הוא התאגדות בעלי הדירות והקמת נציגות מטעמם. במתחמים בהם בעלי הדירות מתאגדים, בדרך כלל התהליך מתקדם בצורה מהירה יותר וקיימת התנהלות עניינית מול כל גורם, ובעיקר נוצרת תחושה של רצינות מול כל יזם שיהיה מעונין לבחון אפשרות לקידום הפרויקט.
בחירת משרד עורכי דין לייצוג – כחלק מהתאגדות בעלי הדירות הנציגות בוחרת משרד עורכי דין שייצג את כלל בעלי הדירות בתהליך, חשוב ביותר לבחור במשרד מקומי בעל ניסיון בייצוג בעלי דירות בתהליכי פינוי בינוי ויכולת הבנה כי התהליך הוא לא רק משפטי אלא ברובו פסיכולוגי.
דרישות הוגנות – בעלי דירות במתחמים שונים נוטים לחשוב כי הם יכולים להעלות דרישות ללא סוף מול יזם שמעוניין לקדם את התהליך, במקרים כאלה לרוב התהליך נעצר ולא מתקדם.
חשוב להבין כי התמורות לבעלי הדירות והרווח ליזם ידועים ונקבעו בתקן 21 וברגע שמנסים לדרוש מעבר למקובל הפרויקט הופך ללא כלכלי ולא יצא לפועל, לכן חשוב שהדרישות יהיו הגיוניות ומקובלות בתחום.
המטרה משותפת – הדעה הרווחת בקרב בעלי דירות היא כי האינטרסים ביניהם לבין היזם הם מנוגדים, לא כך הוא הדבר, המטרה והאינטרס של בעלי הדירות והיזם ובמקרה זה גם של הרשות המקומית היא משותפת, כל הצדדים מעוניינים שהפרויקט יצליח, בעלי הדירות יקבלו את התמורה המקסימלית ורווח היזם יהיה הוגן ועל פי התקן.
ניהול מו"מ יעיל וענייני – בפינוי בינוי כידוע ישנן תמורות מקסימאליות שהיזם יכול לתת לבעלי דירות, הם נוטים לחשוב שכדאי לנהל מו"מ עם מספר יזמים ובכך להשיג תמורה גבוהה יותר, דרישה לתמורה גבוהה יותר תהפוך את הפרויקט ללא כלכלי והוא לא יהיה בר מימוש.
תהליך בחירת היזם והמו"מ מולו הופך לקצר ויעיל, כאשר התנאי המקדמי הוא קבלת התמורות המקסימליות ממנו.
שקיפות – המוטיב המרכזי בתהליך פינוי בינוי הוא שקיפות מלאה ומוחלטת מצד כל הגורמים המעורבים בו.
ההסכמים הם אחידים וגלויים לכלל בעלי הדירות, התמורה זהה לכולם ובמקרים מיוחדים נקבעת תמורה נוספת בכפוף להחלטת שמאי מטעם בעלי הדירות.
