תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), אשר ניצבת בשנים האחרונות במרכזה של מחלוקת עזה בין מתנגדיה למצדדיה, מתקרבת אל סוף דרכה.
ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (הוולנת"ע) במינהל התכנון של משרד האוצר קבעה היום (שלישי) את עמדתה בשאלה אם להאריך את תוקפה של התוכנית, שאמורה לפוג בחודש מאי 2020, והחליטה להאריך את תוקפה בכשנתיים וחצי בלבד – עד 1 באוקטובר 2022. משמעות הדבר היא שבעוד כשלוש שנים תבוטל התמ"א. עם זאת קבעה הוולנת"ע הוראת מעבר לביטול התוכנית, ולפיה ניתן יהיה לאשר בקשות חדשות להיתרי בנייה מכוח התמ"א גם אם הן יוגשו במהלך שלוש השנים שנותרו עד לפקיעתה של התוכנית. המשמעות של הוראת המעבר היא שניתן יהיה לאשר היתרי בנייה מכוח התמ"א ולנפקם גם לאחר פקיעתה, וזאת תוך השלמת הליכים שיחלו עד 1 באוקטובר 2022.
חשוב להדגיש כי החלטת הוולנת"ע, שהיא ועדת משנה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מהווה המלצה בלבד למועצה הארצית, אך לעמדתה יש משקל רב ביותר. בקרוב תתכנס המועצה הארצית לשם קבלת הכרעה סופית בסוגיית הארכת תוקפה של התמ"א.
ממינהל התכנון נמסר כי הרקע להחלטת הוולנת"ע הוא מתן עדיפות לחידוש של אזורים עירוניים ותיקים באמצעות תוכניות מתחמיות, ולא במסגרת היתרי בנייה נקודתיים מכוח התמ"א, וזאת מכיוון שהתוכניות המתחמיות נעשות בראייה כוללת: "הוולנת"ע המליצה למועצה הארצית פה אחד על מועד הסיום של תמ"א 38 ב-1 באוקטובר 2022. במהלך הדיון נשמעו עמדותיהם של נציגי משרדי הממשלה, השלטון המקומי והגורמים השונים בענף הנדל"ן. הוועדה השתכנעה כי התמ"א במתכונתה הנוכחית לא השיגה את המטרה המרכזית שלשמה היא הוכנה – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מהנתונים שהוצגו בפני הוועדה עולה כי התמ"א כמעט ולא מיושמת באזורי הסיכון. התמ"א לא השיגה את מטרתה גם מבחינה תכנונית. היא מאפשרת מתן היתר למגורים בלבד, וזאת מבלי לתת מענה לתשתיות ולצורכי הציבור הדרושים לתושב. נוסף על כך, מתן היתר נקודתי לבניין הבודד, ללא ראייה תכנונית ברמת המתחם, יכול לסכל התחדשות עירונית במתחם כולו. לפיכך, המתווה הנכון לקידום חיזוק מבנים והתחדשות עירונית הוא באמצעות תוכניות מפורטות שיכללו במידת האפשר מתחמים שלמים להתחדשות, שתיושם במסגרת תוכנית מתאר כללית להתחדשות עירונית אשר תחול על כלל מרחב התכנון המקומי. עם זאת, ולאור פרק הזמן הנדרש להגשת תוכנית כללית להתחדשות עירונית ואישורה, ממליצה הוועדה על מתווה מדורג".
בהודעת מינהל התכנון צוין כי במסגרת עיקרי המתווה תיושם הוראת המעבר, יקודם תיקון חקיקה לפיו תינתן סמכות לוועדה מקומית לאשר תוכנית מפורטת להריסה ובנייה מחדש במגרשים שבהם קיימים מבנים הטעונים חיזוק, ותינתן בחוק סמכות לוועדה המקומית לאשר בתוכניות התחדשות עירונית עירוב שימושים סחירים וציבוריים. כמו כן, ניתן יהיה לאחד מגרשים ולהרחיב דרכים ושטחי ציבור. במקביל לכך, בהתאם למתווה המדורג יקודם מנגנון חדש שיקצר את לוחות הזמנים, ולפיו ניתן יהיה לראות בהחלטה לאישור תוכנית גם כהחלטה למתן היתר בנייה מכוח התוכנית, כך שלא יהיה צורך להגיש בקשה להיתר בנפרד.
רוצים להישאר מעודכנים?
תמ"א 38 שאושרה ביוזמת הממשלה בחודש מאי 2005 מאפשרת תוספת דירות בבניין קיים בתמורה לחיזוקו מפני רעידות אדמה, ולאורך השנים בוצעו בה ארבעה שינויים.
במתכונתה הראשונה אפשרה התמ"א תוספת של קומה אחת בלבד לבניין במסלול של עיבוי בנייה קיימת. באוגוסט 2007 אושר השינוי הראשון לתמ"א שנועד להבהיר את היחס בינה לבין תוכניות מפורטות קודמות.
בשנים 2010 ו-2012 אישרו מוסדות התכנון שני תיקונים נוספים לתמ"א שהרחיבו באופן משמעותי את התמריצים שהיא מאפשרת: במרץ 2010 נקבע כי תוספת הזכויות תינתן גם במקרים שבהם הורסים היזמים בניין ישן ומקימים במקומו בניין חדש, וביוני 2012 נקבע שניתן לאשר מכוחה תוספת דירות בשתיים וחצי קומות נוספות על גג בניין וכן בקומת העמודים שלו.
בדצמבר 2016 אושר תיקון נוסף לתמ"א אשר מוסיף לתוכנית זכויות בנייה נוספות באופן משמעותי – למבנים בני שלוש קומות תתאפשר תוספת של שלוש קומות ולמבנים בני ארבע קומות או יותר תתאפשר תוספת של שלוש וחצי קומות.
הוראות תמ"א 38 מגדירות את התוכנית כזמנית מצד אחד, אך מצד שני הן מאפשרות להאריך את תוקפה פעם אחר פעם ללא הגבלה. בהוראות נכתב כי תוקף התוכנית הוא לחמש שנים מיום אישורה, אלא אם החליטה המועצה הארצית להאריך את תוקפה לתקופות נוספות מפעם לפעם, ובלבד שמשך כל הארכה לא יעלה על חמש שנים. בהתאם לכך, באוקטובר 2009 האריכה המועצה הארצית את תוקף התוכנית לחמש שנים החל מ-18 במאי 2010, ובפברואר 2015 היא האריכה את תוקף התוכנית לחמש שנים נוספות החל מ-18 במאי 2015, כלומר עד 18 במאי 2020. ההכרעה על ביטול התמ"א או על הארכת תוקפה נתונה למועצה הארצית המורכבת מ-35 חברים, ובהם ראש העיר חיפה עינת קליש רותם.
הדוח המפורט לשנת 2018 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, שפורסם לפני כחמישה חודשים, חשף את התמונה המלאה של יישום תמ"א 38 בחיפה מאז אישורה. לפי הדוח, מאז אישורה של התמ"א בשנת 2005 ועד לסוף שנת 2018 נופקו מכוחה היתרי בנייה ל-3,289 דירות בחיפה.
לפי הדוח, 3,289 הדירות שנופק להן היתר כלולות ב-296 מבנים שאושרו בהם פרויקטי תמ"א 38 בחיפה – 195 מבנים במסלול של תוספת דירות בבניין קיים ו-101 מבנים במסלול של הריסה ובנייה מחדש. לפיכך, 3,289 הדירות כוללות דירות ששודרגו והורחבו, דירות שנהרסו והוקמו מחדש ודירות חדשות אחרות.
מתנגדיה הרבים של תמ"א 38 – בעיקר קבוצות של תושבים משכונות הכרמל שבהן חלות רוב יוזמות הבנייה מכוחה – טוענים כי מימושה מייצר מבנים החריגים בגובהם לסביבתם וגורם לשינוי צביון האזורים הוותיקים של הכרמל, אשר מתאפיינים בבנייה נמוכה לגובה של שלוש-ארבע קומות בלבד. טיעון מרכזי נוסף של המתנגדים הוא שתוספת הדירות מכוח התמ"א אינה זוכה למענה הדרוש לעומס על התשתיות שנוצר בשכונות כתוצאה מתוספת האוכלוסייה. לעומת זאת, מצדדי התוכנית, ובראשם יזמי נדל"ן, מדגישים את תרומתם של פרויקטי התמ"א להתחדשות העירונית בכך שהם מחליפים בנייה ישנה בבנייה מודרנית ומגדילים את היצע הדיור בעיר.
בחודש אפריל חשף "כלבו – חיפה והצפון" את המגמה המסתמנת לזניחתה של תמ"א 38, בידיעה בה דווח על כך שיו"ר המועצה הארצית זאב בילסקי הודיע בישיבת המועצה על ביטול השינוי שהוצע לתוכנית ואשר נועד לתגבר אותה במנגנונים נוספים להתחדשות עירונית.
השינוי שבוטל אמור היה להיות השינוי החמישי לתמ"א, ועל תוכנו ניתן להתרשם מהחלטת המועצה הארצית מפברואר 2015 לאשר מתן הוראות לעריכת השינוי, שאמור היה לכלול בין השאר תוספת שימושים ציבוריים ומסחריים בקומות הקרקע של מבני מגורים המיועדים לחיזוק בפני רעידות אדמה, שדרוג המנגנון הקיים בתמ"א למתן זכויות במגרש אחר בתמורה לחיזוק, ועידוד בניית מגורים בהישג יד להשכרה, נוסף על שימושים ציבוריים, בשטחים ציבוריים.
בידיעה בחודש אפריל דיווחנו כי הודעתו של בילסקי על עצירת המהלך לתיקון התמ"א נגזרת מעמדתו של מינהל התכנון, הסבור כי יש לתת עדיפות לחידוש של אזורים עירוניים ותיקים באמצעות תוכניות מתחמיות, ולא במסגרת היתרי בנייה נקודתיים מכוח התמ"א, וזאת מכיוון שהתוכניות המתחמיות נעשות בראייה כוללת ומערכתית מבלי לפגוע במרקם העירוני, תוך התייחסות לכלל צורכי הציבור הנדרשים ותוך שיתופו המלא.
היום, כחצי שנה לאחר פרסום הידיעה, הבשילו ניצני המהלך להחלטה היסטורית, שעדיין כפופה כאמור לאישור נוסף מהמועצה הארצית.
העסקה שחלמתם עליה מחכה לכם כאן. היכנסו עכשיו לזירת הנדל״ן של חיפה
אורית
שכונת שער העליה משוועת לתכנית כזו