בסיומה של ישיבה דרמטית שקיימה אתמול (שני) החליטה ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית חיפה לגרוע מתחום התוכנית החדשה לשכונת כרמליה שטחים במורדות ההר המפרידים בין כרמליה לרחוב הרופא בדרום שכונת אחוזה, ובכך ביטלה את האפשרות שהיתה על הפרק לסלול כביש המחבר בין רחוב רות בכרמליה לרחוב הרופא דרך ואדי אזוב, תוך גרימת נזק קשה ביותר לוואדי.
פרוטוקול הישיבה טרם פורסם, אך במענה לשאלות "כלבו – חיפה והצפון" נמסר מהעירייה כי בתוך גבולות התוכנית נותרו חלק משטחי מורדות ההר, במקביל לשכונת שמבור, וזאת לצורך יצירת תשתית לסלילת כביש מרחוב רות מערבה לרחוב מגורשי ספרד בנוה דוד. בהחלטת הוועדה נקבע כי במהלך הכנת התוכנית החדשה לכרמליה תיבחן האפשרות להכליל בה שתי דרכים חדשות לכניסה לשכונה וליציאה ממנה מכיוון מערב: האחת כאמור מרחוב רות לרחוב מגורשי ספרד והשנייה מרחוב ויצ"ו לרחוב מגורשי ספרד.
ההכרעה בסוגיית הכבישים היא חלק מהחלטת הוועדה לאמץ את המלצתו של מהנדס העיר אריאל וטרמן לפרסם הודעה על הכנת תוכנית מפורטת לשכונת כרמליה בהתאם לסעיף 23 בתמ"א 38.
תמ"א 38, שאושרה במאי 2005, מאפשרת תוספת של דירות בבניין קיים בתמורה לחיזוקו מפני רעידות אדמה, ובמתכונתה הראשונה היא אפשרה תוספת של קומה אחת בלבד לבניין. בשנים 2010 ו-2012 אישרו מוסדות התכנון שני תיקונים לתמ"א שהרחיבו באופן משמעותי את התמריצים שהיא מאפשרת: במרץ 2010 נקבע כי תוספת הזכויות תינתן גם במקרים שבהם הורסים היזמים בניין ישן ומקימים במקומו בניין חדש, וביוני 2012 נקבע שניתן לאשר מכוחה תוספת דירות בשתיים וחצי קומות נוספות על גג בניין ובקומת העמודים שלו. הרחבת התמריצים הגדילה את שיעור יוזמות הבנייה ואת נפחיהן. בדצמבר אשתקד אושר תיקון נוסף לתמ"א, אשר מוסיף לתוכנית זכויות בנייה נוספות באופן משמעותי: למבנים בני שלוש קומות תתאפשר תוספת של שלוש קומות ולמבנים בני ארבע קומות או יותר תתאפשר תוספת של שלוש וחצי קומות.
ככל שתוגברו זכויות הבנייה מכוחה גברה המתיחות התכנונית שיצרה תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית שמשנה את פניהם של מרקמים אורבניים שלמים למרות שמי שיזם ואישר אותה אינו השלטון המקומי אלא ממשלת ישראל. ביוני 2016 אישרה מועצת העיר מסמך מדיניות במטרה להגביל מימוש מלא של זכויות הבנייה שמקנה התמ"א, אך מכיוון שהמסמך אינו סטטוטורי השפעתו היא מוגבלת.
השכונה שהפכה ליעד האטרקטיבי ביותר למיזמי תמ"א 38 בחיפה היא כרמליה, שבה קודמו בשנים האחרונות עשרות פרויקטים מסוג זה. ככל שהתרבו הפרויקטים גברה מחאת תושבי השכונה שמחו על שינוי צביון הבנייה בכרמליה מבנייה נמוכה מתונה לבנייה גבוהה המתאפיינת בבולטות סביבתית, ועל היעדר מענה לבעיית העומס שנוצר על התשתיות הקיימות בשכונה. כך מצאה עצמה העירייה מתמודדת עם טענות נגד תוכנית שלא היא יזמה ושיכולתה לבלום בקשות להיתרי בנייה מכוחה היא מינורית עד אפסית בעיר שלא קיימת בה תוכנית שימור כלל עירונית.
במצוקתה אף הגישה העירייה, ביחד עם רשויות מקומיות נוספות, עתירה לבג"ץ לריסון תמ"א 38 ולביטול התיקון הנוסף בתוכנית שהוסיף לה זכויות בנייה נוספות, אך לפני כחצי שנה דחה בית המשפט את העתירה וקבע שמדובר ב"שיהוי בהעלאת טענות כנגד התמ"א". באיחור מסוים פנתה העירייה אל המתווה היחיד שיכול להגביל את זכויות הבנייה מכוח התמ"א על מנת להחזיר לעצמה את העצמאות התכנונית: אותו סעיף 23 בתמ"א הקובע כי אם בחלק מסוים של העיר קיימים "תנאים ייחודיים" ניתן לאשר בתחומו תוכנית מפורטת הכוללת זכויות בנייה מופחתות ביחס לזכויות שמקנה תוכנית המתאר הארצית.
רוצים להישאר מעודכנים?
ביום חמישי שעבר חשף "כלבו – חיפה והצפון" כי בסדר היום של ישיבת הוועדה המקומית שזומנה ליום שני השבוע שובצה המלצת מהנדס העיר אריאל וטרמן לפרסם הודעה על הכנת תוכנית מפורטת לשכונת כרמליה בהתאם לסעיף ההחרגה הכלול בתמ"א. בדברי הרקע להצעת ההחלטה צוין: "הבנייה המאסיבית בכרמליה, ובכלל זה תוספת יחידות הדיור החדשות, היא בעלת השפעה יומיומית על חיי התושבים והביאה לגל של תגובות ופניות מצד דיירים בשכונה למתן את תוספת יחידות הדיור, וזאת עד להסדרת התשתיות הנדרשות לפיתוח האינטנסיבי ההולך וגובר בשכונה. לאחר בדיקת התשתיות הקיימות בשכונת כרמליה לצד השלכות הבנייה המוגברת בה נמצא שביחס לשכונה זו נכון לפעול באופן של הכנת תוכנית מפורטת מכוח סעיף 23 לתמ"א. תוכנית זו תהווה פיילוט עבור שכונות נוספות ככל שיידרש".
בהמלצתו של וטרמן צוין כי הנושאים והעקרונות להכנת התוכנית יכללו בין השאר איתור והפקעה של שטחים נוספים לטובת בנייני ציבור ושטחים פתוחים ו"התוויית שתי דרכים חדשות שישמשו לצורך כניסה לשכונה ויציאה ממנה – האחת מרחוב ויצ"ו והשנייה מכיוון רחוב רות". בהמלצה לא צוין לאן יגיעו שתי הדרכים, אך "כלבו – חיפה והצפון" חשף כי במסגרת התכנון החדש קידמה העירייה כביש חדש שיחבר בין רחוב רות לרחוב הרופא. החשיפה התבססה על עדויות של חברי ועד שכונת כרמליה שדיווחו כי בשני מפגשים שקיימו לאחרונה עם וטרמן הודיע מהנדס העיר כי לצורך יצירת יציאה נוספת מכרמליה מקדמת העירייה במסגרת התוכנית החדשה הקמת כביש חדש שיחבר בין רחוב רות לרחוב הרופא.
במכתב ששלח הוועד ביום רביעי שעבר אל מהנדס העיר נטען כי תוואי הכביש שהציע וטרמן חוצה את ואדי אזוב ופוגע בו: "ועד כרמליה דורש לבטל לאלתר את הכביש המוצע מרחוב רות, דרך ואדי אזוב ועד לחיבורו לרחוב הרופא. תכנון כביש זה פוגע בכל ערכי הטבע החשובים לדיירי כל השכונות הסובבות, והוא ייצור מפגעים רבים ופגיעה אנושה באיכות חיי התושבים. כביש זה ייתקל בהתנגדות גורפת מצד כלל התושבים, וטוב אילו לא הוצע מלכתחילה".
הפרסום כאן על כך שהתכנון החדש לכרמליה הפך לקונקרטי יצר מחול שדים בשכונה, בעיקר בשל החשש מסלילת הכביש בין רחוב רות לרחוב הרופא, ובהודעה שפרסם במוצאי שבת רמי חן מפורום ציבורי כרמל נכתב: "נודע לנו כי העירייה מביאה לאישור ועדת התכנון והבנייה הכנת תוכנית לשכונת כרמליה אשר כוללת כביש שיחבר את השכונה לרחוב הרופא ושאמור לחצות את ואדי אזוב. הכביש המקשר צפוי לפגוע אנושות בוואדי אזוב מכיוון שהוא יחצה שלושה מערוציו של הוואדי וייבנה על מדרונות תלולים – דבר שיחייב חציבה גדולה במדרונות הר ופציעה עמוקה של הוואדי. מעבר לנזק העצום, כביש זה אינו משרת אף אחד מהתושבים של השכונות שבקצוות ואפילו יחמיר את המצב התחבורתי בהן".
חן גם יזם הפגנה שהתקיימה ביום ראשון בכניסה לכרמליה ושבה מחו מתנגדי התוכנית על הכוונה לקדם את הכביש שהוצע על ידי העירייה. למחרת התקבלה ההחלטה של ועדת המשנה שלמעשה גונזת את האפשרות לסלילת הכביש. עם זאת, כעת צפוי דיון ציבורי אינטנסיבי לא פחות בנושא שתי הירידות החדשות המוצעות מכרמליה מערבה.
מנהלת האגף לתכנון עיר במינהל ההנדסה העירוני ורדה ליבמן מסרה כי למרות שתוואי הכביש מרחוב רות לכיוון רחוב הרופא אושר בתוכנית המתאר הכוללנית החדשה לחיפה, הוחלט לבלום את האפשרות לביצוע חיבור של כרמליה דרומה ולבחון חיבורים מהשכונה רק לכיוון מערב. ליבמן הוסיפה כי ועדת המשנה אישרה את המלצתו של מהנדס העיר על כך שבתקופת הכנת התוכנית לכרמליה, במסלול של עיבוי בנייה בבניין קיים תוספת הזכויות מכוח התמ"א תהיה קומה וחצי בלבד ונוסף על כך תותר בנייה ב-60 אחוז משטחה של קומת עמודים, ואילו במסלול של הריסת בניין ובנייתו מחדש תוספת הזכויות תהיה בהתאם לתמ"א. עם זאת, לדבריה בהחלט קיימת אפשרות שהתוכנית בגרסתה המאושרת תכלול הנחיות שונות מאלה שהושתו לתקופת הביניים, שגם בעניינן יתקיים כעת הליך התנגדויות. בהחלטת ועדת המשנה נקבע גם כי מתחם היינה יצורף לשטח התוכנית החדשה לכרמליה.
העסקה שחלמתם עליה מחכה לכם כאן. היכנסו עכשיו לזירת הנדל״ן של חיפה
ליאור
רמת כתיבה ודיווח גבוהות כאלה לא ראיתי מזמן בעיתונות הישראלית. שאפו