יד שנייה או דירה חדשה – זהו השוק הרותח בנדל"ן החיפאי

שוק דירות היד שנייה בחיפה רותח. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי ברבעון הראשון של שנת 2024 נמכרו בחיפה לא פחות מ-860 דירות כאלה – נתון שמציב את העיר במקום הראשון מבין היישובים בארץ במכירת דירות יד שנייה. לשם ההשוואה, באותה התקופה נמכרו בבאר שבע 828 דירות יד שנייה, בירושלים 802 ובתל אביב 450. בהשוואה לרבעון האחרון של 2023, שבו נמכרו בעיר 532 דירות יד שנייה, מדובר בזינוק של 61 אחוז.

כדי להבין את ההבדל לעומת שוק הדירות החדשות בחיפה, די להביט בנתונים. ברבעון הראשון של השנה נמכרו בעיר 213 דירות חדשות בלבד – נתון שמציב את העיר במקום ה-17 מבין היישובים בארץ.

אך מסתבר שזה לא טרנד חולף. נתוני הלמ"ס משקפים מגמה שלפיה חיפה מובילה במכירת דירות יד שנייה. בשנת 2023 נמכרו בעיר 2,866 דירות יד שנייה והיא ניצבה במקום הראשון בקטגוריה זו, כאשר מאחוריה דורגו באר שבע עם 2,565 דירות, ירושלים (2,439) ותל אביב (1,463). לעומת זאת בשנה שעברה נמכרו בעיר רק 841 דירות חדשות שהציבו אותה במקום התשיעי מבין היישובים בארץ.

"לא כולם יכולים לקנות דירה ב-2.5 מיליון שקל"

"לדעתי, הסיבה לכך היא שהמחירים בחיפה נמוכים יותר מאשר באזור המרכז ובאזורים נוספים" אומר בן מלכה, הבעלים של א.ב. בנדל"ן, "ובלי שום קשר, שכונות החוף נמצאות בתהליכי התחדשות עירונית. המשקיעים נוהרים לדירות האלה ומחפשים את הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית. אנשים מאמינים בשכונות כמו קרית אליעזר בשל הקרבה לים, ואנחנו מרגישים את זה. המחירים בבת גלים עברו את המחירים בכרמל. לשכונות האלה יש יתרון נוסף של נגישות לתחבורה ציבורית. שוכר רוצה לגור קרוב למוקדי העניין".

לדבריו של מלכה, סיבה נוספת לביקוש לדירות יד שנייה הוא מיעוט פרויקטים. "אין הרבה בנייה חדשה בחיפה", הוא אומר, "בוודאי ביחס לקריות ולערים כמו חדרה ואור עקיבא. אלו ערים שנמצאות בתנופת בנייה. ומה יש פה? איפה בונים? זה שמרימים פרויקט תמ"א בכרמל של עוד שש יחידות לבניין זה לא נחשב".

מלכה מסביר כי המגמה לא מתקיימת תודות למשקיעים בלבד, אלא גם בזכות זוגות צעירים שמוצאים את המחירים של דירות יד שנייה בעיר אטרקטיביים לעומת המחירים במקומות אחרים: "לא כולם יכולים לקנות דירה ב-2.5 מיליון שקל עם כל הריביות האלה".

וכמובן שגם למלחמה שמשתוללת פה כבר כמעט שמונה חודשים יש השפעה. "מה שגורם לחיפה להיות במקום הראשון במכירת דירות קיימות זה שנכון לעכשיו אנחנו העיר הכי בטוחה", אומר עו"ד רון ברנט, מומחה בנדל"ן, "אנחנו לא מושפעים כל כך מהמלחמה ברמת הנדל"ן, ולכך יש להוסיף את העובדה שאין היצע מספיק של דירות חדשות. גם בשנת 2022 היתה עלייה משמעותית במכירת דירות יד שנייה, ואני מייחס את זה לאטרקטיביות של חיפה. המחירים, לפחות אז, היו נמוכים משמעותית מהמחירים במרכז, וזה נתן תשואה טובה יותר לכסף. מאז פרוץ המלחמה היתה ירידה משמעותית במכירת דירות יד שנייה בכל הארץ, אבל בגלל שחיפה היא העיר הכי בטוחה בארץ, הירידה מורגשת פחות. יש ירידה, ומי שאומר שאין לא אומר אמת. המצב בחיפה הוא לא טוב, יש עוד לאן לרדת".

ברנט מביט בקנאה בערים השכנות: "בטירת כרמל יש תנופת בנייה אדירה. אנשים מכרו את הדירות שלהם וקנו דירות חדשות בעיר במחירים הולכים וגדלים. וזה לא קומפלימנט לחיפה. בחיפה יש היצע של דירות יד שנייה ואין היצע של דירות חדשות. ההיצע בחמש השנים האחרונות בחיפה הוא מביך. גם רוב משפרי הדיור עוברים לדירות יד שנייה טובות יותר ולא משפרים לדירה חדשה".

בת גלים (צילום: נמרוד אשכנזי)

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באייפון

הצטרפו לקבוצת הוואסטאפ של "כלבו - חיפה והצפון"

תנו לייק לדף הפייסבוק שלנו

"אנשים מהצפון קונים דירות בחיפה"

אך האם השקט היחסי בחיפה תורם לעלייה בביקושים? לפי נתוני הלמ"ס, גם בשנת 2022 הובילה חיפה את רשימת היישובים במכירת דירות יד שנייה. באותה השנה נמכרו בעיר 4,455 דירות יד שנייה לעומת 4,131 דירות בבאר שבע, 3,704 בירושלים ו-2,383 בתל אביב, אך ב-2023 נרשמה ירידה דראסטית של 35.7 אחוז במכירת דירות יד שנייה לעומת 2022 – ירידה שהורגשה היטב גם בערים האחרות.

"העובדה שלא יורים לכאן טילים ללא ספק עוזרת לנו", אומר אופיר ארוצ'ס ממשרד אופיר נדל"ן, "אבל העיקר זה המחירים פה. העיר גדלה בקצב איטי, וכך גם שווי הדירות. יש פה גם תשואה נאה. אתה קונה דירה ברמות רמז במיליון שקל ומשכיר אותה ב-3,000 שקל בחודש – וזו תשואה לא רעה בכלל. בכל מקרה, ברור שאם היו נופלים פה טילים היתה עצירה מוחלטת של מכירות. בזמן מלחמת לבנון השנייה בשנת 2006, כשנפלו טילים בחיפה, היתה הדממה. לא היתה שום מכירה".

לדבריו של ארוצ'ס, הוא מזהה ביקוש לדירות מתושבי הצפון – אמנם לא במספרים גבוהים מאוד אבל מספיק כדי שהם ייכנסו למשוואה ויעלו את הביקוש: "באזור הצפון לא קונים היום דירות, וחלק מהאנשים מהצפון קונים דירות בחיפה".

יוסי לחם, מנכ"ל משותף בקבוצת מבנים התחדשות עירונית, לא רואה בשקט סיבה לביקושים הגבוהים. גם הוא טוען שהיעדר היצע הוא הגורם המרכזי לכך. "אין מספיק היצע שעונה על הביקושים לדירות חדשות בחיפה", הוא אומר, "בעשור האחרון לא נבנו יותר מדי פרויקטים בחיפה, למעט מיזמי תמ"א שלא הוסיפו הרבה יחידות דיור. אנשים רוצים להשתדרג, משפחות גדלות, משפחות מתפצלות בעקבות גירושים, וגם אם העיר לא גדלה, אנשים צריכים מקום לגור בו. אני מקווה שההנהלה החדשה של העירייה תפתח את נושא ההתחדשות העירונית ותשחרר חסמים. אם זה יקרה, אל השוק יתווספו דירות ונראה מגמה של יותר דירות חדשות ופחות דירות יד שנייה".

לחם מעלה סיבה נוספת שתורמת למגמה, והיא מבצעי השיווק בפרויקטים החדשים במרכז לעומת המבצעים בחיפה, שגם הם ספורים כתוצאה מהיעדר בנייה. "כשאתה נוסע בכבישי המרכז צצות אין ספור מודעות על שכונות חדשות. כאשר זוג צעיר עומד בפני החלטה איזו דירה לרכוש – יד שנייה במחיר איקס או חדשה במחיר קצת יותר גבוה מאיקס אבל במימון של 20/80 או 10/90, כלומר היזם מציע לרוכשים לשים 20 אחוז עכשיו ואת 80 האחוזים הנוספים בעוד שלוש שנים, וכל הריביות וההצמדות עליו – אז הזוג הצעיר אומר לעצמו 'וואלה, בואו נשים עכשיו רק 20 אחוז. אלוהים גדול'. לעומת זאת, בדירות יד שנייה הוא צריך לשים את כל הסכום. בגלל מבצעי השיווק נמכרות במרכז הרבה דירות חדשות. בחיפה אין את זה כי מספר הדירות החדשות הוא נמוך, אז פשוט אין ברירה, אנשים מתפשרים".

פרדי אוביץ, מנהל סניף מרכז הכרמל וסניף עיר תחתית בבנק דיסקונט, טוען כי שוק הדיור חזר לפעול אחרי הקיפאון שהביאה איתה המלחמה. "מאז שהחלה עליית הריבית היתה האטה במשק, אנשים לא רכשו דירות וחיכו על הגדר. המלחמה הקפיאה את השוק עוד יותר, אבל עכשיו מורגשת התאוששות. השוק חזר, ועיקר העלייה היא בהלוואות לרכישת דירה חדשה. הקבלנים מצאו פתרונות יצירתיים, ואנשים יכולים לקנות היום דירה, להביא רק עשרה אחוזים משוויה ולשלם את השאר בעוד כמה שנים. נוסף על כך יש הלוואת קבלן שאינה צמודה למדד, כך שמתחילים לשלם רק בעוד שלוש שנים. יש כל מיני שיטות שיווק שעוזרות לשוק להתאושש, אבל זה קורה רק בדירות חדשות, לא בדירות יד שנייה. מי שקונים דירה יד שנייה הם אנשים שמחפשים דירות זולות יותר, כמו זוגות צעירים שאין להם הרבה כסף, ולכן הם לוקחים את היתרה במשכנתה“.

קרית אליעזר (צילום: מיכה בריקמן)

העסקה שחלמתם עליה מחכה לכם כאן. היכנסו עכשיו לזירת הנדל״ן של חיפה