מהנדס העיר על פרויקט "מחיר למשתכן" בנאות פרס ב': "תסבוכת חמורה"

מהנדס העיר חיפה, אריאל וטרמן, שלח בשבוע שעבר מכתב למנכ"לי משרדי האוצר והתחבורה ומנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ובו דרישה להסיר את החסמים המונעים מימוש פרויקט "מחיר למשתכן" במבואות הדרומיים של העיר, שכונת נאות פרס ב'. במכתבו דורש וטרמן לפעול באופן מיידי להסדרת התשתיות הנדרשות למימוש הפרויקט.

וכך פותח וטרמן את מכתבו: "אני מביא לידיעתכם תסבוכת חמורה אשר זה תקופה ארוכה מונעת את הוצאתו לפועל של הפרויקט, על גבם של גורמים שונים – אלפי אזרחים אשר נעתרו למהלך, אותו יזמה וקידמה המדינה בזרועותיה השונות והתקשרו בהסכמים לרכישת זכות לדירת מגורים; חברות יזמיות אשר רכשו מידי המדינה זכויות במגרשים תמורת ממון רב; וכן עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, אשר ניצבת בתווך וידיה קשורות.

"כפי שידוע לכם", מוסיף וכותב וטרמן, "רמ"י שיווקה בחיפה החל מראשית שנת 2020 ואילך מגרשי בנייה במתחם הידוע כ'מבואות דרומיים ב", וזאת לצורך הקמת אלפי יחידות דיור. נכון להיום כבר שווקו 13 מגרשים הכוללים זכויות מאושרות להקמת יותר מ-70 בניינים ובהם 1873 יחידות דיור (לפני הקלות). כמו כן מתנהלים כעת שני מכרזים פעילים הכוללים זכויות להקמת כ-3200 יחידות דיור נוספות וכן שטחי מסחר.

"למיטב ידיעתנו, בכוונת היזמים לבקש הקלה עבור תוספת יחידות דיור, והעירייה הסכימה באופן עקרוני לתמוך בכך, כך שפוטנציאל הבנייה מגיע לכדי כ-6000 יחידות דיור. המגרשים שווקו במסגרת 'מחיר למשתכן' – דיור במחיר מופחת לחסרי דירה או משפרי דיור, בעלי זכאות בהתאם לכללים שקבעה המדינה.

"מדובר ללא ספק בשכונת מגורים חדשה בהיקף בינוי משמעותי, בסדר גודל שאינו נופל מיישוב בינוני בגודלו. ברי שהליך רישוי בנייה לפרויקט בהיקף המתואר הוא עניין מורכב, הדורש תיאום מוקדם בין גורמים רבים, לרבות העמדת תשתית ראויה הן במעגל הצמוד (פיתוח השטח, הליך רישוי ופיקוח על הבנייה, תכנון והקמת מוסדות ושטחי ציבור) והן במעגל העוטף (תשתית כבישים ותחבורה, מים, ביוב, חשמל, טיהור שפכים)".

מהנדס העיר אריאל וטרמן (צילום: בועז כהן)

וטרמן מוסיף וכותב, כי תוכנית המתאר המפורטת החלה על המתחם, ואשר מכוח הוראותיה וזכויותיה שווקו ומשווקים המגרשים, קבעה שלבי ביצוע מפורטים, אשר כבר כעת, לאור מספר יחידות הדיור הניתנות לבנייה במגרשים אשר שווקו, הינם קונקרטיים ונדרשים במצטבר. בשלב א': תנאי להיתר בנייה ראשון יהיה תחילת ביצוע מחלף מת"ם / שדרוג צומת מת"ם. התנאי השני – סלילת כביש מספר 3, החיבור הצפוני, לרבות ביצוע צומת מלא עם כביש 4. בשלב ב': תנאי להיתר מעל 1200 יחידות דיור יהיה חיבור כביש מספר 11 לטירת כרמל; חיבור עם רחוב היוזמה בטירת כרמל; ביצוע חיבור כביש 20 לכביש 4 בפניות ימניות. התוכנית מסדירה גם חיבור השכונה למכון טיהור שפכים (מט"ש), כאשר החלופה שנבחרה היא חלופה ג' – חיבור למט"ש ניר עציון, ולעניין זה נקבע תנאי סף בדבר "סיום בניית כל הבטונים במט"ש והנחת קו סניקה מטירת הכרמל למט"ש".

בהתייחס לסעיפים אלו, כותב וטרמן: "מדובר בתשתיות, שברובן המכריע, מצויות מחוץ לתחום שיפוט ומחוץ לתחום תכנון חיפה. ביצוען והשלמתן של תשתיות אלו מהווה בגדר תנאי סף להוצאת היתרי בנייה במתחם, ויתרה מכך, במובחן מתשתיות צמודות פרויקט – עבודות אלו הן מסוג תשתיות-על, וחובת הביצוע והמימון מוטלת על המדינה. נושא זה גם הוסדר בהסכם הגג שנחתם בין המדינה לעירייה, והדרישות היו ידועות ואף קודמו על ידי הגורמים האחראים (רשות המים ומשרד התחבורה, שפעל באמצעות חברת יפה נוף).

"כפועל יוצא משיווק המגרשים, החברות אשר רכשו את הזכויות במגרשים, מתנהלות זה תקופה ארוכה מול עיריית חיפה בניסיון לקדם את הליכי רישוי הבנייה במתחם. החברות, שעל פי הנטען, מחויבות כלפי רמ"י והמדינה למועדי בנייה ומסירת דירות וכן מחויבות כלפי רוכשי הדירות (ציבור הזכאים), מבקשות מצידן להתקדם לאישור והנפקת היתרי בנייה, ועיריית חיפה, אשר פועלת בהתאם לכל דין ואשר מצווה על אספקת התשתיות הדרושות לשכונה, נאלצת, בצר לה, לעמוד מנגד עד שיתקבל מענה הולם להתקנת תשתיות-על, מסוג טיהור שפכים ותחבורה".

עוד כותב וטרמן: "בוצעו מהלכים רבים לתיאום התכנון המפורט מול החברות, כאשר כחלק מהליך הבחינה התכנוני הובהר לגורמים המעורבים, כי ההוראות התכנוניות שנקבעו בתוכנית המתאר החלה מחייבות כלשונן. כן הובהר, כי הגם שחוק התכנון והבנייה מאפשר בתנאים מסוימים, שינוי הוראות השלביות הקבועות בתוכנית החלה, הרי שניתן יהא לשקול ולהמליץ על נקיטה בהליך כאמור אך ורק בכפוף לקבלת לוח זמנים מגובש והתחייבות לביצוע מהמדינה, דבר שלצערנו לא ניתן עד כה.

"בהתאם, וכחלק ממהלכי העירייה 'לחלץ את העגלה מן הבוץ', לאור המצב החמור של היעדר מענה לתשתיות-על, העירייה פעלה יחד עם נציגי רמ"י בשיתוף פעולה יצירתי, עם הרבה רצון טוב של גורמים ברמ"י וחברת 'חוצה ישראל', לגיבוש מתווה שיאפשר את קידום הפיתוח במקביל לביצוע התשתיות. על פי המתווה, שהתגבש בחודש אוקטובר 2021, העירייה הסכימה ולקחה על עצמה לבצע עבודות בתחום התחבורה (עבודות לקידום זמינות הקמת מחלף מת"ם ועבודות תשתית בתוואי מטרונית טירת כרמל בכביש 11), ורמ"י מצידה העבירה התחייבות כספית בהתאם להסכם הגג והסיכום במתווה.

"בהתאם, קידמה העירייה, באמצעות חברת יפה נוף, תכנון מפורט, ובימים אלו מתקיים מכרז ביצוע ובחירת קבלנים לתשתיות צמודות וכן לתכולות שנקבעו במתווה לביצוע על ידי העירייה. לצערנו, חרף האמור בסיכום המתווה, המדינה לא הצליחה לגבש או להעביר עד מועד זה לוח זמנים מגובה בתקצוב לביצוע יתר תשתיות-העל, כפי שסוכם שם. כאמור, הנ"ל לא התקבל עד לרגע זה ושנה נוספת אבדה.

"יש לציין שכבר בסיכום האמור מאוקטובר 2021 הובהר לנציגי משרד האוצר ורמ"י, כי כדי לבחון ולתמוך בבקשה לשינוי שלביות, נדרש לוח זמנים שיבהיר באופן מחייב את מועד השלמת התשתיות, שאותו יהיה הכרח להציג בפני מוסד התכנון הממליץ (הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה) וכן בפני מוסד התכנון המוסמך (הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה)".

מהנדס העיר מתריע מכתבו על כך שמכיוון שעד היום לא נמסרו לעירייה לוחות זמנים מפורטים, עם אבני דרך כמקובל, הרי שלא ניתן להסתמך עליהם לצורך קידום היתרי בנייה, לא כל שכן תמיכה בהליך סטטוטורי לשינוי הוראות השלביות הנקובות בתכנית.

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באייפון

הצטרפו לקבוצת הוואסטאפ של "כלבו - חיפה והצפון"

תנו לייק לדף הפייסבוק שלנו

כותב וטרמן: "מסכת הלחצים והמסרים המגיעים לאחרונה מגופים שלטוניים, עד כדי איומים בהקפאת תקציבים לעירייה, כביכול בגין חוסר הסכמת העירייה להתעלם מהבעיות, אינם בגדר המקובל. תרבות ה'סמוך' ומסכת הלחצים המופעלת על עיריית חיפה לקבל ולהכיר בעבודה חלקית בלבד שבוצעה, כמילוי תנאי, כגון הדרישה לראות בהשלמת בטונים שלב א' בלבד במכון טיהור השפכים כמילוי התנאי בתוכנית, דבר שנסתר חד משמעית הן מלשון התוכנית והן על ידי משרד הבריאות, או חיבור כביש 11 לטירת כרמל, בתחום העיר טירת כרמל, אשר בקשר עימו אף טרם אושרה תכנית מתאר מפורטת שתאפשר ביצועו (רק בימים אלו מקודמת על ידי חברת 'חוצה ישראל', לאחר שלא טופלה כלל על ידה לאורך תקופה ארוכה) – כל אלה אינם מקובלים עלינו ולא נוכל להסכין עימם, בהיותנו מחויבים הן להוראות הדין והן לציבור תושבי העיר אשר זכאי ללא ספק לתשתיות תומכות וסומך על שומרי הסף שיוודאו כן. התנהלות המדינה עד היום ואי לקיחת האחריות מצד הגופים המתקצבים ומבצעים – מעידה דווקא ההיפך. לא רק שהמדינה אינה פותרת את הבעיות, אלא שבימים אלה היא משווקת את יתר המגרשים בשכונה, הכוללים אלפי יחידות דיור נוספות.

"בעיריית חיפה חבים חובת זהירות כלפי כלל הציבור, ובכלל זה רוכשי הדירות והחברות, אשר עלולים למצוא עצמם מול שכונה בנויה, אשר אינה ניתנת לאכלוס בהיעדר פתרון לתשתיות-על הכרחיות. לפיכך, המדינה נדרשת לפעול באופן בהול, לרבות באמצעות הוועדה להסרת חסמים, לקביעת אמצעים למימוש תשתיות-העל במועד מוגדר והגיוני, בהתכתב עם הצפי לאכלוס השכונה.

"כך נוכל להתקדם בשיתוף פעולה בהתאם למתווה שהוגדר, כולל תמיכה בבקשה לשינוי שלביות, שיאפשר עבודה יעילה מקבילה ומוצלחת ואחראית באותה מידה. בנוסף, ביחס למכרז השיווק יתרת המגרשים המתנהל כעת, יש להשהותו לאלתר, או למצער, לציין במסגרתו והן בהליך הגרלת הדירות, מפורשות, כי נושא תשתיות-העל, אינו פתור על כל המשתמע מכך", מסיים מהנדס העיר את מכתבו.

העסקה שחלמתם עליה מחכה לכם כאן. היכנסו עכשיו לזירת הנדל״ן של חיפה