במשך יותר מ־20 שנה מנסים טייקוני נדל”ן לקדם דווקא בקו הרכס ובשכונות הכי אטרקטיביות בכרמל תוכניות בנייה גדולות שבקלות ניתן לכנותן “מפלצות נדל”ן”. דווקא בחודשים האחרונים, בתקופה שבה עומדת בראשות העיר מתכננת ערים שמרבה לדבר על “ראייה אורבנית רחבה ורגישות תכנונית”, חוזרות לדיון בוועדה המקומית תוכניות הראויות להגדרה הזו.
תוכנית יכולה להיקרא מפלצת נדל”ן אם היא מקיימת אחד מהקריטריונים הבאים: התוכנית משנה לחלוטין את המרקם ואת האופי של שכונה שלמה, בהווה או בעתיד; התוכנית מוסיפה בבת אחת אוכלוסייה של מאות תושבים לשכונה; התוכנית מוסיפה בבת אחת מאות כלי רכב לשכונה; התוכנית מביאה לתוספת חריגה בגובה המבנים ובמספר יחידות הדיור לדונם באזור הקרוב (תוספת של 250 אחוז ומעלה); המבנה המוצע יוצר נצפות גבוהה וחריגה למרחקים בקו הרכס או במדרונותיו; התוכנית יוצרת עומס רב על התשתיות העירוניות; והתוכנית יוצרת מפגעי סביבה חמורים כמו הסתרת אור השמש, הפרעה לזרימת האוויר ועוד.
בדיון האחרון של ועדת המשנה התכוונו מהנדס העיר אריאל וטרמן ויו”ר ועדת המשנה מיכי אלפר להביא לדיון שני פרויקטים ששבו מהאוב אחרי שבמשך שנים הם נבלמו במתכונתם החריגה בהתנגדות עזה של תושבים ומומחים. הראשון שבהם הוא פרויקט ניצנים – ניסיון חוזר לשינוי תב”ע ממבנה ציבורי שתוכנן לפני שנים רבות במתחם כרמל הוותיק להקמת מתחם מגורים. החברה היזמית מבקשת להקים שני מבנים – האחד בן תשע קומות והשני בן 16 קומות (מהנדס העיר המליץ לאשר להם מבנה אחד בגובה של עד שבע קומות והשני בגובה של עד עשר קומות. מספר יחידות הדיור המבוקש הוא 100). התוכנית תדרוש גם עקירה של עצים רבים. יש לציין שהעירייה מכרה ב־2015 את השטח הזה שהיה בבעלותה בתנאי שהוא ישמש לייעוד ציבורי בלבד. כבר אז הזהרנו שהיזם לא מתכוון לשמור על התנאי הזה.
רוצים להישאר מעודכנים?
הפרויקט השני הוא מגדלים במרכז חורב במגרש ששטחו הוא 2.5 דונמים הכולל מבנים ריקים, כמו למשל מרכזיית בזק לשעבר. היזמים ניסו כמה פעמים לבחון הקמת מבנים שונים בשטח זה, וכעת הם מבקשים לאשר להם הקמת שני מבנים המשלבים מגורים ומסחר – האחד בגובה של עשר קומות מעל רחוב חורב ועוד ארבע קומות מתחת לרחוב, והשני בגובה של 15 קומות מעל מרכז חורב ועוד שתי קומות מתחת למפלס הרחוב. החניון המוצע יכיל 205 חניות והכניסה אליו תהיה מרחוב הנטקה בלבד, ללא שום תוספת של חנייה ציבורית. הפרויקט יבלוט באופן ניכר מעל קו הרכס וייראה למרחוק, וקיים חשש סביר שכמו במקרים אחרים ישמש גם פרויקט זה תקדים לבניית מגדלים נוספים לאורך ציר הרכס.
שלא נטעה, תוכניות אלה אינן סוף פסוק. בקנה מצויות תוכניות להקמת מפלצות נדל”ן נוספות בציר הרכס, במרכז הכרמל, ברחוב יפה נוף ובשכונות הכרמל. המגמה של העירייה לאפשר תגבור בנייה משמעותי מאוד בכרמל, בלי ראייה כוללת, היא מנוגדת להבטחותיה של עינת קליש רותם לפני הבחירות. קליש רותם נמנתה עם המבקרים החריפים ביותר של תוכנית המתאר העירונית, ומאכזב להיווכח שכבר בתחילת כהונתה לא נותר דבר מהביקורת הזו והיא אינה רוצה או אינה מסוגלת לעצור את המתקפה הנדל”ניסטית המחודשת על רכס הכרמל. הלוואי שהיינו רואים רצון עז כזה לקדם תוכניות בנייה והתחדשות עירונית דווקא בשכונות המשוועות לשיקום, כמו במערב חיפה למשל, אך עד כה העירייה לא מעודדת את הקבלנים להגיע לשם. למעשה, נראה שהקבלנים הם אלה שמכתיבים איך תתפתח העיר ולא מי שנבחרה בדיוק למטרה הזו – לתכנן את העיר בראייה כוללת אשר תתרום לצמיחתה של חיפה כעיר איכותית ומיוחדת.
הכותב הוא חבר מועצת העיר לשעבר מטעם הירוקים
דין דין
ברחוב הרצל והחלוץ יש לאפשר הריסת בתים ובנית בתים גבוהים למגורים כולל בתי משרדים להפוך את הרחובות האלה לשוקקים ולא כפי שנראים כיום.
משתמש אנונימי (לא מזוהה)
חיפה של רכס הכרמל, בגלל המבנה הטופוגרפי של רכסים וגיאיות, רגישה הרבה יותר לתוכניות בינוי נקודתיות, שיוצרות ערך נקודתי בלבד. מאידך, תוכניות בינוי מתחמיות בעיר מסוגלות להפיק מהטופוגרפיה את המקסימום. תוכניות כאלה מסוגלות להכיל את פני השטח באופן אופטימלי, וליצר ערך מוסף לכל האזור. תוכניות נקודתיות, כאלה שמתמקדות בבנין אחד, הן כאלה שמדגישות את הקיים, ומעוותות אותו עוד יותר. תוכניות מתחמיות, כאלה שכוללות רחוב, בלוק רחובות, שכונה, או שטח בעל טופוגרפיה מוגדרת, מסוגלות לתקן את אי הסדר שנוצר במהלך הבניה הראשונית, לפני הרבה עשרות שנים, כאשר מגרשים קטנים בלבד היו המפתח לרוב תוכניות הבניה על הרכס, וליצור עוגנים להמשך התפתחות מסודרת.
חני
קו חוף ללא השוואה לתל אביב עם שורת המלונות כמו ערי תיירות בעולם. עיירה נשכחת שעוצרים בה הכל. עולה.
אוהד
אין שום הגיון בלאשר תוכניות במיוחד בכרמל עצמו בלי התחשבות בתשתיות הקיימות. ממתי אפשר להכפיל (כמעט) את כמות תושבים בשכונה מבלי להרחיב כבישים, לבנות גנים, בתי ספר וכו' ????