כן, זהו עוד טור בעניין תמ”א 38. כן, אני יודע שהנושא נטחן עד דק, אבל הוא עדיין אחד מהאלמנטים המרכזיים ביותר בעולם הנדל”ן, ויש לו גם היבטים אחרים מלבד התלונות על היעדר תשתיות והוויכוחים על מספר הקומות שמותר להוסיף.
כשהוכרזה תוכנית המתאר הארצית שאמורה לתת פתרון לחיזוק מבנים ולתמרץ יזמים לבצע את עבודות החיזוק, יזמים רבים אכן הפנו את משאביהם לתחום החדש. נוסף אליהם הופיעו גם הרבה יזמים חדשים שראו בתמ”א אפיק מתאים לעסקים. אבל כפי שנאמר כאן לא פעם, פרויקטים שאינם כלכליים הם בעייתיים ועלולים להתעכב במקרה הטוב ולהיפסק לחלוטין במקרה הגרוע. לכן גם התושב צריך לראות כאינטרס שלו את הרווח שיראה יזם בתוכנית עתידית.
בחיפה נבנו בשנים האחרונות עשרות פרויקטים של תמ”א 38, ועוד עשרות רבות נמצאים בשלבי ביצוע ותכנון. ביחס לאלה נשמעות לא פעם תלונות מצד דיירים שבחרו יזם לאחר משא ומתן מתיש אך הפרויקט שלהם לא מתקדם לשום מקום, וזאת למרות שניתן לו אור ירוק ממינהל ההנדסה להתקדם בבקשת ההיתרים. לעתים אנחנו שומעים על יזם שקיבל כבר תנאים להיתר הבנייה — שלב שהוא מתקדם מאוד במסגרת הליך האישור של פרויקט — ופתאום הוא מאט את הקצב ולא פועל למילוי התנאים ולקבלת ההיתר.
רוצים להישאר מעודכנים?
הסיבות לכך הן מורכבות. לפני כמה שנים, כשתמ”א 38 החלה לצבור פופולריות, היזמים נלחמו להשיג פרויקטים. הדבר גרם לתחרות בשוק, והתושבים ידעו לנצל זאת כדי למצות את המשא ומתן עד תום. היזמים, בתוך שוק נדל”ן שנמצא במגמת עלייה, התפתו לתת לדיירים מטרים נוספים של בנייה באזורים שבהם לא היתה לכך בהכרח כדאיות כלכלית.
עם הזמן צברו היזמים ניסיון והבינו שביצוע של פרויקטים של תמ”א 38 שיש בהם תוספות מסוג זה הוא יקר ממה שחשבו. בגלל הדרישה לחזק את הבניינים הם נכנסו לעתים להוצאות בלתי צפויות, וגם הבינו שמחיר המכירה אינו זהה בהכרח למה שהם תכננו בדוחות הכספים שלהם. זה הוביל אותם למצב בעייתי.
עניין נוסף שמתעורר במקרה של פרויקטים בעלי ליווי בנקאי הוא שהיזם לא מצליח למכור דירות לפי דרישת הבנק לפני קבלת ההיתר, ולכן מעכב את הביצוע. דבר זה גורם לבעיות שכן היזמים התחייבו לדיירים, אבל כעת הם לא בטוחים בכלכליות העסקה ולכן הם מעכבים את השלמת המשימות לקבלת ההיתר. התוצאה היא דיירים מאוכזבים שנותרים במצב של בני ערובה עם דירה שהם יכולים רק לפנטז כיצד היא תיראה בעתיד.
יש לעודד פרויקטים מהסוג הזה בחיפה. ההתנגדויות ומשיכת הזמן מצד העירייה והביורוקרטיה הכרוכה בהנעת הגלגלים הן מכבידות ואפשר להסיר אותן. אבל דבר שיש לזכור כאשר יוצאים אל הדרך הוא שחשוב ששני הצדדים ירוויחו, אחרת הפרויקטים נתקעים או נעצרים, ומזה כולם מפסידים.
הכותב הוא מנכ”ל החברה לנדל”ן ומחבר הספר “איך להרוויח בנדל”ן”
תגובות