תקציב טעון פיתוח

מי אמר היטלי השבחה ולא קיבל? תקציב העירייה לשנת 2018 אושר השבוע והוא עומד על כארבעה מיליארד שקל. גודלו של תקציב הפיתוח (אותו מרכיב בתקציב שנועד לפרויקטים חדשים לטובת העיר) הוא כ־1.25 מיליארד שקל — סכום מכובד אמנם, אבל הוא יכול היה להיות הרבה יותר גבוה. את זאת אומרים לא רק תושבים שמבקשים שישפרו את התשתיות בשכונתם, אלא אפילו גזבר העירייה ג’אקי ואקים עצמו. לדבריו, תקציב הפיתוח מורכב משני גורמים. הראשון הוא הארנונה פר תושב, שבוודאי לא תתפלאו לשמוע שבסעיף זה נמצאת חיפה במקום השלישי בארץ מבחינת גובה התשלום; והשני, שממנו מורכב תקציב הפיתוח, הוא הפיתוח עצמו של העיר, ובמילים אחרות — ההכנסות מאגרות ומהיטלי השבחה.

הקלות שבה ניתן פטור מהיטלי השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי עולה לעיר כסף רב. לדבריו של ואקים, הבנייה היא הגורם העיקרי לצמיחה בעיר. היא מגדילה את ההכנסות מהיטלי הפיתוח ובטווח הרחוק מוסיפה גם להיקף הארנונה בשל הרחבת בסיס החיוב. כך לדוגמה, פרויקט הפינוי-בינוי שאושר בנוה דוד יוכל להכניס, לדבריו של הגזבר, כ־100 מיליון שקל בשנה לעירייה. מנכ”ל העירייה גדי מרגלית חיזק את דבריו של ואקים ואף טען שפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית צריכים להיות בסיס ההכנסה מפיתוח ולהניב עד רבע מיליארד שקל בשנה.

לדעתי יש צדק במה שהשניים טוענים, אבל אני סבור שיש בעיה עמוקה בתחום של ההתחדשות העירונית. מבחינתי, התחדשות כוללת גם פרויקטים קטנים של תמ”א 38 וגם פרויקטים גדולים של התחדשות שכונות שלמות כמו רמות רמז ונוה דוד, ובעתיד אולי גם שכונות החוף האחרות – קרית אליעזר, שער העלייה, בת גלים, נוה פז, תל עמל, חליסה ונוה יוסף. הבעיה במדיניות העירייה בעניין הזה היא שאין ממש מדיניות.

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באייפון

הצטרפו לקבוצת הוואסטאפ של "כלבו - חיפה והצפון"

תנו לייק לדף הפייסבוק שלנו

גם כשצץ מדי פעם מסמך מדיניות שהעירייה מעוניינת להעביר, הוא לא ממש מכתיב מדיניות סדורה אלא נראה יותר כמו רשימת חסמים וקשיים להקמת פרויקטים. במקום שהעירייה תשכיל ללמוד ולהכיל את הפרויקטים בנוף העירוני שחייב להתחדש, היא מציבה דרישות לא הגיוניות שרק מעוררות קרבות סכינים בינה לבין היזמים.

אילו היתה מגובשת מדיניות ברורה והעירייה היתה עובדת לפי תוכנית כלכלית ולא לפי גחמה של משרד מהנדס העיר או של מי שמעליו ביחס לכל פרויקט בנפרד, אולי היה קל יותר לבצע פרויקטים וגם לגבות היטלי השבחה מהיזמים.
בפרויקטים של פינוי-בינוי, שהם מורכבים ושעלותם היא יקרה, בעיקר בגלל העובדה שהדירות מוחזרות בתום התהליך לדיירים, נהוג לתת ליזם פטור מהיטל השבחה. אבל הפטור אינו בגדר חובה והוא תלוי בהמלצת העירייה. אני מאמין שהעירייה צריכה לפתוח את ידה ליזמים, לשבת איתם ולדון על היבטים שמעבר לתוכנית הבניין ולהדמיות (למשל על הדוחות הכלכליים שיאפשרו את ביצוע הפרויקט), ולהכליל בדוחות גם מרכיב של היטלי השבחה. בדרך זאת, כאשר כולם שותפים לתהליך, יש סיכוי גם לתת תנופה להתחדשות העירונית וגם לדאוג להגדלת תקציב העירייה דרך אגרות הפיתוח, וזאת לטובת השבחת התשתיות השכונות ושדרוג בתי הספר וגני הילדים. כך כולם ירוויחו – היזם, העירייה ומעל לכל התושבים.

הכותב הוא מנכ”ל החברה לנדל”ן ומחבר הספר “איך להרוויח בנדל”ן”