"אין פה מישהו עם חזון. אין פה מישהו עם יכולת החלטה“

המסע לכיבוש ההר היה מתוזמן היטב. אולי זו לא היתה תוכנית עם אסטרטגיה שיווקית מפורטת באשר למסלול להצלחה, אבל היא נכתבה מהלב. עיקרה הוא – איך בחור תל אביבי, אנונימי לחלוטין, יהפוך בזמן שיא לאחד מהאנשים המדוברים והמובילים בעיר.

הלב הזה שייך ליוסי כהן, שהגיע לראשונה בחייו לחיפה לפני שמונה שנים בגלל האהבה ונשאר בגלל שהתאהב בעיר. השבוע הוא נזכר איך חבר הושיב אותו על ספסל ליד בית פאני קפלן בשכונת שער העלייה אל מול הים, ואיך הוא, באותו רגע מזכך, החליט להפוך את השכונה המוחלשת הזו לריביירה תוססת שכל חיפאי יתגאה בה.

"זה הגיים צ'יינג'ר של העיר, כי היום אנשים נכנסים לחיפה ורואים סלאמס – בניינים הרוסים, נוטים ליפול, שלא ראויים למגורים", הוא אומר, "עד היום לא הסתכלו על השכונות האלה, לא ראו אותן, בעיקר דיברו ועשו מצגות. כאשר ראש העיר עינת קליש רותם נכנסה לתפקיד היא אמרה שעתידה של חיפה טמון בהתחדשות עירונית ובשינוי קו החוף. בגדול, אלו היו רק דיבורים. המרחק בין מעשים לדיבורים הוא מאוד מאוד גדול, והנהגת העיר הנוכחית בעצם לא עשתה כלום. מבחינתי קליש רותם היא הכישלון הכי גדול כי האמנתי בה מאוד. חשבתי שהיא באמת הולכת לעשות שינוי. זו אכזבה גדולה, ולא רק עבורנו היזמים – הפרויקטים שלנו יצאו אל הפועל, ויש לנו כיסים עמוקים, אורך רוח וסבלנות – האכזבה היא עבור כל כך הרבה משפחות שמייחלות לעבור עוד בחייהם לדירות ראויות כי הבניינים שבהם הם מתגוררים מוגדרים כמסוכנים".

יוסי כהן. "יש תוכניות ענק לחיפה, צריך רק לקבל החלטה איך מפסיקים לדבר ומתחילים לעשות" (צילום: חגית הורנשטיין)

יותר מ-2,000 בתי אב מחכים

כהן, 46, הוא מנכ"ל ושותף בחברה להתחדשות עירונית נקסט אורבן, שאותה הוא הקים לפני כשבע שנים ביחד עם שלושה שותפים שקטים שהפקידו בידיו את ההובלה. לפני כשנה וחצי נכנסה לשותפות משפחת כוזהינוף בהשקעה שנאמדת במיליארד שקל לפרויקטים בחיפה. זוהי משפחת יהלומנים מהעשירות במשק, ומאז החברה נקראת נקסט אורבן כוזהינוף גרופ. החברה עוסקת, מבחירה, בהתחדשות עירונית רק בחיפה למרות פניות מרובות מכל הארץ. למה? אמונה, ואולי נאיביות, שמשהו טוב יקרה כאן. לנקסט אורבן יש 13 מתחמי פינוי-בינוי – בקו החוף, ברוממה, בנוה שאנן וקצת במרכז הכרמל – כאשר המשמעות היא פינוי של קצת יותר מ־2,000 בתי אב לטובת 8,500 יחידות דיור חדשות בשילוב עם אלפי מטרים רבועים של רצועות מסחר, מבני ציבור, ריאות ירוקות, שטחים ציבוריים ותשתיות.

"עוד לפני שהחלטתי לשנות את קו החוף כבר הייתי כל כולי במתחם הראשון שלי ברחובות ניסנבוים ופרץ מרקיש בנוה שאנן", מספר כהן, "יש שם ארבע רכבות של 104 דירות, בניינים נוטים ליפול ומצופים באסבסט, ואף חברה לא רצתה להיכנס לפרויקט הזה. לאחר 37 חלופות תכנון, לפני שלושה חודשים הפרויקט הזה עלה סוף סוף לדיון במועצת העיר ועבר את ועדת המשנה לתכנון ובנייה. עכשיו אנחנו הולכים לדיון בוועדה המחוזית, ואנחנו מעריכים שתוך שנה-שנה וחצי מהיום הבניינים האלה ייהרסו".

שמונה וחצי שנים זה זמן סביר?

"שמונה וחצי שנים של ביורוקרטיה. זה פרויקט של 450 יחידות דיור שהולך לשנות את נוה שאנן מקצה לקצה. אחרי עבודה קשה מאוד, התמדה ושיתוף פעולה מוחלט עם בעלי הדירות, נלחמנו בטחנות רוח, במהנדס העיר ובכל מי שצריך. במקום ללכת יד ביד היו מלחמות עולם, אבל בסוף אנחנו מצליחים כי התמדה ורצון מייצרים מציאות".

למי שלא מבין, מהם השלבים הנדרשים משלב התכנון ועד לביצוע?

"ראשית, העירייה צריכה לאשר לי להגיש את התוכנית, ואז היא צריכה להגיע איתי להסכמות תכנוניות וכלכליות. מקיימים דיונים על כמה דירות אפשר לבנות, באיזה גובה, אלו צורכי ציבור נדרשים בפרויקט ומה הם לוחות הזמנים. אחר כך העירייה צריכה לאשר ולהגיש את התוכנית לוועדת המשנה לתכנון ובנייה. אבל זה לא קורה, זה אפילו לא מגיע לשלב הזה, זה פינג פונג ארוך ומייגע. שום תוכנית עדיין לא מאושרת על ידי העירייה. בשער העלייה התוכנית מחולקת לשלושה חלקים. בחלק הצפוני כבר הגענו להסכמות על הכל – על הגבהים, על מספר יחידות הדיור, על התמורות לדיירים, על צורכי הציבור – אבל אין מישהו היום בעירייה שמסוגל להעלות את התוכנית הזו לדיון בוועדה. אין סמכות כזו, אין עם מי לדבר, וזה פשוט הזוי".

אז מה עושים?

"או שמחכים שיתחלף השלטון, בתקווה שיבוא מישהו שיאמר 'נגמרו הדיבורים, מעכשיו מגיעים לשלב המעשים' או שעוקפים את העירייה ומגישים את התוכנית לוועדה המחוזית. כרגע אנחנו עדיין בדו שיח עם העירייה ומנסים לקדם את התוכנית, אבל אין פה מישהו עם חזון. אין פה מישהו עם יכולת החלטה. עיר זה כמו חברה – בראש החברה עומד מנכ"ל, ויש לו דירקטורים שלהם הוא צריך לתת דין וחשבון. אם הוא לא עושה את עבודתו, הוא הולך הביתה או שהחברה קורסת. ראש העיר הוא מנכ"ל החברה, והדירקטורים הם התושבים, וכשראש העיר לא מוציא דברים אל הפועל, אז או שהעיר קורסת או שהוא הולך הביתה. הדירקטורים, שהם התושבים, הם אלו שיחליטו. זה המצב לצערי בחיפה. אין יכולת קבלת החלטות. יש דיבורים, הרבה דיבורים של נבדוק, נבחן, נחשוב, אבל תכלס להוציא דברים אל הפועל זה לא קורה וזה לוקח את העיר הזו הרבה אחורה".

יוסי כהן ובני משפחת כוזהינוף. "המטרה הראשונה שלנו היא להפוך את קו החוף לריביירה" (צילום: אממה)

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באייפון

הצטרפו לקבוצת הוואסטאפ של "כלבו - חיפה והצפון"

תנו לייק לדף הפייסבוק שלנו

חדירה לעיר באמצעות הספורט

כהן נולד בקרית גת, אך בגיל 22 עזב אותה לצמיתות כשעבר לתל אביב. הוא עסק בתחום התקשורת והפרסום ואף הקים סטארט אפ בתחום. בעקבות החברה הזו הוא התוודע לעולם הנדל"ן ששאב אותו. לחיפה הוא הגיע בגלל הפייסבוק.

"הכרתי מישהי בפייסבוק, וקבענו לדייט ביום ראשון בערב", הוא מספר, "הייתי אז בשלילת רישיון, ולכן הגעתי ברכבת. למחרת באתי שוב ברכבת לחיפה, ואחרי שלושה ימים עברנו לגור ביחד. כל יום נסעתי לעבוד בתל אביב, אבל התחלתי ללמוד את העיר. הסתכלתי עליה ואמרתי שמשהו פה לא תקין. עיר כל כך יפה, עם הר בצד אחד, ים בצד השני ופוטנציאל מטורף. לא הבנתי איך זה שהיא כל כך רדומה. הבנתי שמשהו לא תקין והחלטתי לעשות פה משהו שלא עשו מעולם – להשקיע רק בחיפה. החלטתי לשים את כל כובד משקלי וללכת בכל הכוח על העיר. התעריתי בחיפה ולמדתי אותה. כל מי שלא מכיר את הסיפור שלי בטוח שנולדתי פה. האמונה הובילה אותי להשקיע רק בחיפה. פונים אלי מכל הארץ, אבל אני ממוקד פה. זה יקרה עכשיו או בעוד שנה-שנתיים – אני אחד מהמאמינים הגדולים בעיר הזו כי יש לה פוטנציאל מטורף, והגיע הזמן להפסיק לדבר על הפוטנציאל ולהפוך אותו למשהו אמיתי ומוחשי".

הגעת לכאן אנונימי. איך בזמן יחסית קצר כל העיר יודעת מי זה הפרסונה יוסי כהן?

"זיהיתי פה משהו יוצא דופן, שונה ממה שאני רגיל. חיפה שונה לחלוטין מתל אביב, זו עיר מכונסת. האנשים הם אחרים, אבל הרבה יותר חמים. הרבה יותר קל להתחבר פה מאשר בעיר הגדולה. זיהיתי שהדרך שלי לחדור את העיר היא באמצעות הספורט המקומי. אמרתי לעצמי שאם אני רוצה לייצר הכרה ליוסי ואחר כך לנקסט אורבן בפרק זמן קצר זה דרך הקבוצות החיפאיות".

זה נעשה במחשבה מושכלת?

"בוודאי, כי הרי בסופו של דבר, בעלי דירות במתחם פינוי-בינוי מפקידים בידי את הנכס הכי חשוב שיש להם בחיים, והם צריכים לדעת מול מי הם עומדים. זה לא שהייתי בעלים של חברת נדל"ן גדולה כל כך, והם הלכו איתי בגלל השם. ייצרתי את האמון מאפס מול בעלי דירות שלא ידעו מי זה יוסי ומי היא החברה שלו. בהתחלה עוד לא היתה נקסט אורבן, היא הוקמה עבור הפרויקטים בחיפה. אז קודם כל המהלך היה לייצר קשרים אישיים ואמון מול מאות משפחות באמצעות כנסים ומפגשים. קיבלתי החלטה לא לצאת בקמפיינים פרסומיים אלא לחשוף את נקסט אורבן דרך הספורט המקומי. הגעתי כמעט לכל קבוצת ספורט בחיפה והתחלנו לתת חסויות. נתנו חסויות לקבוצות כדורסל וכדורעף, לקבוצות כדורגל ילדים בשכונות החוף, הלבשנו כמעט את כולם בביגוד עם הלוגו 'נקסט אורבן מחדשת את חיפה'. זה הצליח כי חיפה זו עיר של ספורט. אין הרבה דברים מהותיים פה בעיר, אבל ספורט יש".

אז הספורט היה מקפצה?

"דרך הספורט יצרתי באז מטורף, ואחר כך דרך הפעילות הפילנתרופית והתמיכה בקהילה. יצרנו מצב שבו בפרק זמן קצר יחסית עשינו מה שחברות עושות ב־20 שנה במקרה הטוב. פתאום גילינו שגם הצד השני – התושבים – מתחברים למה שאנחנו עושים. היום יש לנו יותר מ־2,000 בעלי דירות, ואני מכיר כ־90 אחוז מהם באופן אישי. יש לי קבוצות ווטסאפ לכל פרויקט, ואני היחיד מטעם החברה שכותב שם, אף אחד לא כותב בשמי. הקשר הוא קשר אישי, הם יודעים שיש להם על מי לסמוך. הם מדברים איתי ישירות ובגובה העיניים. זו ההצלחה האדירה שלנו".

כשהגעת לעיר, מי עמד מאחוריך?

"התחלתי כיוסי, עם היכולות שלי ועם הניסיון שצברתי בחיי. כשזה פתאום התחיל לגדול, החלטנו כמה שותפים להקים חברה. הזרמנו לחברה הרבה מאוד כסף, גדלנו תוך כדי תנועה, ואז נכנסה משפחת כוזהינוף שבונה את המגדל היוקרתי בישראל – בראשית בבלי – בהיקף של יותר מ־2.5 מיליארד שקל. הם האמינו בחיפה ובקו החוף שלה, ובמשך שנים הם חשבו להגיע לעיר. הם האמינו בפוטנציאל של העיר, בפרויקטים וכמובן בי, והחליטו להיכנס בהשקעה חסרת תקדים. המטרה הראשונה שלנו היא להפוך את קו החוף לריביירה".

גם הפרויקטים בחיפה ייקראו בראשית?

"החלטנו למתג את כל הפרויקטים שלנו כבראשית בגלל פרויקט הדגל של משפחת כוזהינוף ובגלל שאנחנו רוצים להביא את היוקרה לחיפה".

יוסי כהן. "קיבלתי החלטה לא לצאת בקמפיינים פרסומיים אלא לחשוף את נקסט אורבן דרך הספורט המקומי" (צילום: אממה)

הסטלה, היין והקולינריה החיפאית

כהן מדגיש שעל אף הקשיים שמערימה העירייה, הוא עדיין אופטימי. הוא מבין את הכוח שיש לו ביד כשאלפי אנשים בחרו בנקסט אורבן כחברה שתשנה את חייהם.

"אני יכול לקחת את כל 2,000 בתי אב האלה, לצאת להפגנה ענקית ולהפוך את העיר", הוא אומר, "זו מחשבה שעברה לנו בראש בגלל שהתהליכים פה תקועים. הכיסים שלנו בסדר גמור, אנחנו נספוג עוד שנה, שנתיים, עשר, אבל בסופו של יום, התושבים האלה מתגוררים בבתים שלא בטוח בכלל שיחזיקו מעמד. רק לפני שבוע קראתי ב'כלבו' שהולכים לשדרג את פארק הכט. אם העירייה הזו היתה חכמה, יש יזם שמתכנן 5,000 יחידות דיור בדיוק ממול, וכידוע לכל – קופת העיר דלילה. היו באים אלינו ואומרים 'בואו נקדם את התוכנית הזו ביחד, ואתם תשדרגו גם את הפארק'. אבל אין פה חשיבה, אין פה חשיבה יזמית, אין פה שיח עם היזמים. אנחנו נחשבים כאויבי העם למרות שיש מאחורינו 2,000 בתי אב שחתומים על הסכמי פינוי-בינוי. רק בשער העלייה יש לנו יותר מ־1,000 בתי אב, שזה כוח עצום".

איך עוברים לשלב הביצוע?

"בסוף בסוף יש צלע שלישית שנקראת הרשות המקומית. היזם ובעל הדירה צריכים שהעירייה תלך איתם. העירייה הכינה תוכניות גרנדיוזיות, ואנחנו משתלבים בתוכניות האב האלו, אבל היום אין מי שמסוגל להוציא את זה אל הפועל. אתה מגיע, ואין לך עם מי לדבר. אין מינהל הנדסה בחיפה. בואי נסתכל על ערי הפריפריה שסביבנו – העיריות שם דוחפות, מקדמות, יושבות עם התושבים, וכשיש תוכנית טובה הן גם מקדמות אותה. פה, עד שמגיעים לשלב הזה, זה יכול לקחת בין שש לעשר שנים כי לא קורה כלום, וזה האבסורד הכי גדול. אנחנו בעצם בסוג של מאבק מול העירייה".

כשחבר מועצת העיר יוצא בפוסט נגד מהנדס העיר, טענותיו מוצדקות?

"מהנדס העיר לא מחליט, מי שמחליטה זו ראש העיר. מהנדס העיר נמצא כבר הרבה שנים בתפקיד, הוא לא ממהר לשום מקום. מבחינתו, שהתהליכים ייקחו עוד הרבה מאוד שנים".

למה?

"כי זה לא מעניין אותו. צריך לעבוד מבוקר עד לילה כדי שתהליכים אלה ייצאו אל הפועל, אבל בעיריית חיפה לא עובדים. אם אני כמנכ"ל החברה שלי לא אביא תוצאות, בעלי המניות ישלחו אותי הביתה. לצערי הרב, במגזר הציבורי זה לא ממש עובד ככה. האבסורד הוא שהעיר שלנו ישנה, שהיא נמצאת אי שם מאחור, ואומרים שאין כסף לעשות כל מיני דברים. אבל זה מה שיביא את הכסף. הרי כשאבנה כאן 5,000 יחידות דיור, העירייה תקבל היטלי השבחה. היא חתמה על הסכם עם המדינה על מענק של 30,000 שקל על כל היתר בנייה שיוצא בהתחדשות עירונית, וזה שווה מיליוני שקלים. העירייה יכולה לקבל הרבה כסף. אני כיזם מטפל בתשתיות, בכבישים ובצורכי ציבור. אם לוקחים את כל המכלול הזה, חיפה יכולה לקבל המון כסף לרווחת התושבים. נכון, אנחנו יזמים ואנחנו גם נרוויח, אבל יש פה גם תושבים, יש פה משפחות שחיות בתת תנאים. תסתובבי בעיר ותראי שהיא ישנה, אין מנופים, אין בנייה. תהליכים של התחדשות עירונית הם לא רק בניינים. כל הזמן אומרים 'מפלצות בטון', אבל זה לא רק זה. ראשית, זה לחדש לתושבים את הבתים שלהם. שנית, ליצור מקומות תעסוקה כי בשכונה כזו אנחנו מייצרים מסחר. ושלישית, יגיעו לגור פה זוגות צעירים כי לזוג צעיר אין יכולת לרכוש דירה בבנייה חדשה. הוא לא יכול לשלם את מה שדורשים בכרמל, אז הוא ילך לטירת כרמל, לנשר ולקריות. זו ההגירה השלילית. תמיד אומרים שקודם כל צריך ליצור מקומות תעסוקה ואחר כך לדאוג למגורים, ואני טוען שזה הולך ביחד. רק כך אפשר יהיה להשאיר כאן את הצעירים. עד שזה יקרה, העיר שלנו תישאר אי שם מאחור. לכן צריך מישהו עם חזון גדולות מאוד שיאמר שהגיע הזמן להיבנות ולהתפתח".

למה אתה מתעקש להישאר פה? בנשר יקבלו אותך בזרועות פתוחות.

"(מחייך) אני אחד מהמאמינים הכי גדולים בעיר, וזה יקרה. זו לא שאלה של אם אלא מתי. הצעירים לא צריכים לעזוב את חיפה אבל אני מבין למה הם עוזבים – אין להם מה לעשות פה. עם כל הכבוד ל־15 המסעדות וארבעת הברים שקיימים בעיר, זה לא מספיק. ואני לא אומר זאת כדי להעליב או לפגוע. אני חושב שיש פה קולינריה ברמה גבוהה מאוד, אבל זה לא מספיק, צריך להיות יותר. כדי שיהיה יותר, העיר צריכה להתפתח. עד שזה יקרה, הצעירים יברחו".

אתה לא תעזוב?

"ממש לא, לעולם לא. אני מאוהב בעיר הזו, היא מדהימה, וברגע שיבוא לפה מישהו שיידע לקחת אותה למקומות הנכונים, העיר הזו תהיה שווה יותר מכל עיר אחרת כי יהיה בה הכל. אני לא חושב שראש העיר הנוכחית היא בן אדם לא טוב, אני חושב שיש פה חוסר יכולת ניהולית. לחיפה יש תקציב של יותר ממיליארד שקל, ולא יכול להיות שינהל אותה מישהו חסר יכולת ניהולית שלא עשה דבר אחד או שניים בחייו. דבר נוסף שהוא לא הגיוני – העיר השלישית בגודלה לא יודעת לדבר עם ירושלים. זה אל"ף-בי"ת. הרי תקציבים מגיעים משני מקורות – מירושלים ומאגרות והיטלים. אין קסם אחר".

יש לך הצעות ייעול לראש העיר?

"אני אגיד את זה בצורה ברורה מאוד – לראש עיר יש שני תפקידים, הוא לא צריך להתערב בפרטים. הוא צריך להיות מנכ"ל ולתת לאנשים מתחתיו לעבוד. הוא צריך להתעסק באסטרטגיה והוא צריך לדבר עם ירושלים כדי להביא תקציבים לעיר. כל מי שאומר אחרת לא מבין את המטריה. יתרה מכך – ראש עיר צריך לחבק יזמים מכל התחומים, ולא רק נדל"ן, כי מי שמחיים את העיר הם האנשים שמייצרים את הכסף ומפתחים אותה. כשאני מגיע לכנסים ורואה ראשי ערים שקוראים מעל הבמות ליזמים לבוא ולהשקיע בעיר שלהם, אני מתבייש עבור העיר שלי. ראש עיר שלא מבין שהוא צריך ללכת יד ביד עם יזמים גורם לעיר לא להתרומם ולא להתפתח. מה למדנו בקדנציה הזו? שלא יכול להיות שמי שמנהל את העיר הוא אדם שאין לו ניסיון ואין לו יכולת, שלא ניהל תקציבי ענק ולא עשה מהלכים כאלו ואחרים. נשארה לה עוד שנה, היא עדיין יכולה לנסות לעשות מהלכים, כי הכל פרוש לפניה. יש תוכניות ענק לחיפה, צריך רק לקבל החלטה איך מפסיקים לדבר ואיך מתחילים לעשות. זה נטו החלטה".

הזכרת קולינריה. שמעתי ששומרים לך יין מיוחד במקררי הברים בעיר.

"כל מי שמכיר אותי יודע שאני חובב יין ואוהב לשבת במסעדות המקומיות. אחד מהמקומות שאני מאוד אוהב זה הסטלה של רפי לוי, שבקרוב ישנה את המקום שלו מקצה לקצה וייצר משהו ברמה גבוהה מאוד. כל חבר שמגיע אלי מחוץ לעיר אני לוקח אותו לשם כדי לאכול בשר משובח שאין כמוהו בשום מקום. עם כל הכבוד לתל אביב, פה יש מקומות שאין בשום מקום אחר".

אז איזה יין זה?

"מתחלף, בין שבלי לרוזה. אם מדברים על רוזה מיראוול, אנחנו בעד בראד פיט ואנג'לינה ג'ולי. למרות שהם התגרשו נשארנו נאמנים ליקב שלהם. אם מדברים על שבלי, זה משתנה. יין משובח זה תמיד טוב".

היתה לך אפיזודה כבעל מסעדה.

"היתה הרפתקה בתחום האוכל. פתחנו – ערן לוי, יעקב פינגולד ואני – את אזומאמי באוסקר 7 שזה סושי בר ברמה גבוהה, אבל הבנתי מהר מאוד שזה לא בשבילי. אני מעדיף להשקיע באוכל כשאני משלם את החשבון ולא כהשקעה במסעדה. זו היתה חוויה מעניינת ומרתקת, וגם היה בה חלק ממערך יחסי הציבור שעשיתי לעצמי, לצד הפעילות הספורטיבית והפעילות הפילנתרופית שלי, כמו החברות באגודת הידידים של המרכז הרפואי בני ציון ועוד. אגב, כל השותפים שלי מבינים והסכימו שהפעילות העסקית שלנו הולכת ביחד עם תרומה לקהילה".

שאלה אחרונה – כמה שווה יוסי כהן?

"(צוחק) יוסי כהן שווה 2,000 בתי אב שעומדים מאחוריו".

יוסי כהן. "אם אני כמנכ"ל לא אביא תוצאות, בעלי המניות ישלחו אותי הביתה. במגזר הציבורי זה לא ממש עובד ככה" (צילום: אממה)