א' ואשתו, נשואים טריים מזה כשנתיים, קיבלו מתנה מהוריהם לרגל נישואיהם, סכום כספי ייעודי לרכישת דירה. לפני כחודשיים ולאחר חיפושים ארוכים הם מצאו את דירת חלומותיהם באחת מערי המרכז במיקום מרכזי ונוח, דירה עורפית עם נוף לפארק בסמוך לגן ילדים חדש שנבנה בקרבת מקום. בעת החתימה על חוזה הרכישה, א' צבר וותק בעבודתו כמנהל שיווק בחברת תיירות מובילה ובני הזוג הסתמכו על משכורתו הגבוהה שתבטיח את החזרי המשכנתא, אך עוד בטרם בני הזוג חתמו על מסמכי המשכנתא בבנק, מגפת הקורונה הגיעה לישראל ושינתה את התמונה כולה. חברת התיירות בה א' עבד לא הצליחה להתמודד עם המשבר ומרבית העובדים, כולל הוא עצמו, פוטרו. על אף הרזומה המרשים שלו, א' לא הצליח למצוא עבודה במהלך משבר הקורונה בעולם התיירות והבנק סירב לבקשת המשכנתא שלהם, לאור השינוי המהותי בהכנסותיו של א'.
נוכח סירוב הבנק למתן ההלוואה המובטחת במשכנתא, בני הזוג ביקשו לבטל את הסכם הרכישה עליו חתמו ולסגת מקניית הדירה עד להתבהרות המצב. אולם, המוכר סירב בכל תוקף לבטל את ההסכם ואף בישר להם כי בהתאם להוראות הסכם המכר עליו חתמו והתחייבו, ביטול ההסכם יגרור אחריו סנקציות כספיות כבדות.
עו"ד הלן דורפמן, המתמחה בין היתר במשפט אזרחי–מסחרי, חוזים ומקרקעין, אומרת: "נקודת המוצא היא כי הסכמים יש לכבד. יחד עם זאת, בהתאם להוראות סעיף 18 לחוק החוזים, במידה והפרת ההסכם נגרמת בשל נסיבות שהמפר לא ידע ולא יכול היה לדעת עליהן בעת החתימה על ההסכם, וקיום ההסכם אינו אפשרי כעת בשל הנסיבות שהשתנו, מעניק הסעיף הגנה מתביעת פיצויים או תביעה לאכיפה".
מה לגבי הסכמי רכישה?
"באשר להסכמי רכישה המצב יותר מורכב, שכן בבואנו לבחון את פסיקות בתי המשפט בעבר אנו רואים כי בית המשפט לא הכיר באירועים קיצוניים שונים, כגון מלחמה, כאירועים המקימים עילה לביטול ההסכם מחמת סיכול שכן בהתאם לפסיקות שם, קובע בית המשפט כי בעת החתימה על ההסכם היה על הצדדים לצפות כמעט כל אירוע שיכול היה לקרות.
"למרות האמור לעיל, בשנים האחרונות אנו עדים להתרככות מסוימת של מבחן הציפיות, בהן התקבלה טענת הסיכול כאשר נקבע כי גם אם יכולים היו הצדדים לצפות את התרחשות האירוע עצמו, הרי שההשלכות של אותו אירוע על ההסכם אינן צפויות".
ומה לגבי מגפת הקורונה?
"במציאות בה אנו חיים כיום ניתן לטעון כי את עצם התרחשותה של המגפה ניתן היה לצפות, ברם, ההשלכות של המגיפה לרבות הגבלות התנועה, ההשבתה של המשק, ההשפעות הכלכליות רחבות ההיקף, הינן השלכות חסרות תקדים באופן בו לא ניתן היה לצפות אותן.
"לכל כל האמור, בבואו של בית המשפט לבחון את התיק המונח בפניו, תמיד ייבחן תום הלב של הצדדים, שכן על הצד המפר שטוען לסיכול של ההסכם להוכיח כי נהג בתום לב גם במהלך ניהול המשא ומתן בטרם החתימה על ההסכם וגם לאחר מכן, בנסיבות הכרוכות בביטול ההסכם".
מה קורה במצב בו חל עיכוב בביצוע התחייבות בעקבות המשבר?
"ראשית עלינו לבחון את הוראות ההסכם הספציפי בו התקשרתם. בהסכמים מסוימים ישנה התייחסות קונקרטית לעיכובים מחמת אי פעילות של גורמים שונים במשק, כגון בנקים וכיוצ"ב. במקרה שקיים בהסכם סעיף כזה, הרי שניתן יהיה להחיל אותו בגין אותה תקופה בה לא ניתן היה לקיים את החיוב.
"אולם, גם במידה שאין בהסכם התייחסות ספציפית לעניין, ניתן בנסיבות המתאימות לעשות שימוש באותו עקרון של תום לב בקיום ההסכם, כאשר במקרים מסוימים עשוי לחייב את הצדדים לביצוע התאמות שונות בהסכם בהתאם לשינוי שאירע בנסיבות, כמו לדוגמא הארכת מועד תשלום או פינוי".
האם יש מניעה להתקשר כיום בהסכם לרכישת דירה?
"במידה ואתם בשעה טובה עומדים בפני רכישת דירה חדשה, חשוב לוודא שבמסגרת ההסכם תהא התייחסות מפורשות למצב ולעיכובים שיכולים להיגרם בעטיו כמו גם התייחסות לעניין קבלת המשכנתא על ידי הקונים".
אז מה עושים?
"בימים אלו חשוב מתמיד להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין על מנת לבחון לעמוק את תנאי ההסכם והתאמתם לנסיבות, כאשר חשוב לציין כי יש לבחון כל מקרה לגופו.
"יש להניח כי בתי המשפט ידרשו לנושאים אלו פעמים רבות בשנים הקרובות, שעה שהמדובר הוא באירוע חסר תקדים אשר השפעותיו הכלכליות הינן רחבות היקף".
"על כן, אין לראות באמור לעיל כחוות דעת או ייעוץ, שעה שמדובר בנושא מורכב, המצריך בדיקה מעמיקה של הנסיבות העובדתיות והמשפטיות, לרבות הוראות הסכם המכר, בכל מקרה ומקרה, באמצעות עורך דין".
למידע ופרטים נוספים: 'הלן דורפמן ושות" – משרד עורכי דין וגישור
כתובת המשרד: שדרות הפלי"ם 2, בניין אשל, חיפה
טלפון: 04-9834422 / 052-5554546
עו"ד הלן דורפמן. צילום: דורון גולן
לוגו עו"ד הלן דורפמן. לוגו באדיבות הלקוחה
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
האמור בכתבה אינו מהווה משום המלצה או חוות דעת מקצועית והוא אינו מהווה תחליף להתייעצות עם גורם מוסמך בתחום
דוד בראון
תודה לעו"ד דורפמן. ממש מידע חשוב שעוזר.