שנת 2025 טומנת בחובה אתגרים עצומים למדינת ישראל בכלל ולענף הנדל"ן בפרט. סיום המלחמה בלבנון והסימנים לסיומה גם בדרום אמורים לתת דחיפה משמעותית למשק הישראלי, שנמצא תחת עננה כבדה מאז תחילת שנת 2023.
בתחום הנדל"ן, על מנת להמשיך להנשים את הענף, יזמים רבים הציעו מבצעי מימון במטרה לאפשר לרוכשים – שנאנקים תחת יוקר המחיה ולא מוכנים לוותר על החלום לרכוש דירה – לעשות זאת מתוך ציפייה לשיפור כלכלי בעתיד הנראה לעין. ואכן, אפשר לראות את האור בקצה המנהרה. אלא שכדי שהמשק וענף הנדל"ן יפרחו, על המדינה לשנס מותניים, ומעבר להקצאת תקציבים לשיפור תשתיות ולהתחדשות עירונית, עליה גם להקל על הביורוקרטיה ולסייע ליזמים בקיצור תהליכים.
בימים אלה הסתיימה תקופת התמ"א, ואנו נכנסים לעידן של פינוי–בינוי. למעשה, יזמים רבים מעדיפים בשנים האחרונות לבצע פרויקטים גדולים של הריסה ובנייה על פני טיפול בבניין בודד, וזאת הן בשל שיקולים כספיים (לא צריך לקנות קרקע וליטול הלוואה), הן בשל הקשיים שמערימות הרשויות והן בשל התועלות הכלכליות והסביבתיות.
אלא שלצערנו, דווקא במקומות שבהן נדרשת התחדשות עירונית, היא נעדרת מפאת חוסר היתכנות כלכלית בגלל ערכי קרקע נמוכים. האבסורד גבר בשנה האחרונה, כאשר אותם יישובים שטווחו הכי הרבה הם אלה שנעדרים הכי הרבה בניינים בטוחים וסובלים מבנייה ישנה ורעועה.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לאחרונה מתארים את המצב בצורה מדויקת להפליא: מחוז חיפה הוביל את עליית מחירי הדירות עם שיעור של 11.2 אחוז בשנת 2024, כאשר להערכת אנשי המקצוע, הסיבות העיקריות לעלייה המפתיעה הן הגידול בביקושים לדירות עם ממ"ד, מבצעי היזמים וביקושים שמגיעים מצד אלו שפונו מבתיהם. המשמעות היא שהציבור כבר לא מוכן להתפשר על דירות ללא ממ"ד ולא מוכן לרוץ יותר למקלטים.
נתונים אלה ממחישים את הפוטנציאל והפספוס.
במלחמה מול חיזבאללה נפגעו מאות בתים, ויישובים רבים יצטרכו לעבור שיקום מן היסוד. זו הזדמנות עבור הממשלה. לא רק שאסור לשקם את המבנים שנפגעו בצורה של טלאי על טלאי, אלא יש לעודד יזמים לקדם תוכניות פינוי–בינוי במתחמים שהם מעבר לבניינים שדורשים שיפוץ. זוהי חובתה המוסרית של המדינה לאפשר לכל אזרח שיהיה לו ממ"ד או לפחות ממ"ק (מרחב מוגן קומתי), ואת זה ניתן לספק רק בבנייה חדשה או בהתחדשות עירונית. אסור לאפשר מצב שבו מאפשרים הקמה או הצבה של ממ"דים מחוץ לבניינים בצורה ארעית כזו או אחרת.
רוצים להישאר מעודכנים?
במשך שנים הרשויות בפריפריה סובלות מהזנחה ויזמי התחדשות עירונית מדירים את רגליהם מהערים מחוסר כדאיות כלכלית. זה הזמן להקים ועדת תכנון שתהיה כפופה לפרויקטורי השיקום, שתהיה לה סמכות לקדם מתחמים כאלה בזמן מהיר בסגנון ותמ"ל, ובמקביל להסיר את כל החסמים התכנוניים לקידום מהיר של התוכניות. זו העת שוועדות התכנון, ביחד עם הרשויות, יקדמו תוכניות שמטרתן החייאת היישובים וחיזוקם, ואין להסתפק במתן פיצוי כספי לדיירים ולרשות.
על מנת שנוכל באמת לראות תנופה של התחדשות עירונית ביישובי הספר בצפון ובדרום, צריך להוציא מהרשויות את הסמכות לקבוע את התוכניות הבנייניות ולתת לשמאי הממשלתי לקבוע מה כלכלי ומה לא.
לפרויקטי בינוי–פינוי מספר יתרונות, כגון: חיסכון כספי (הוצאות בגין ערבויות, דמי שכירות ועוד), פחות יחידות דיור נדרשות בזכות החיסכון הכספי, ודאות לדיירים, חיסכון בזמן ועוד, אלא שכדי לממש תוכניות אלה צריך שטח פנוי גדול. ככל שמדובר בשטח שנמצא בשכנות לסביבת מגורים, הרי שאז צצה בעיית "הנימבי", שכן בעלי דירות לא מוכנים לגור באתר בנייה. ואם קיימת קרקע פנויה לבנייה הרי שהיא בדרך כלל תהיה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ורמ"י לא ממהרת לעזור, כי אין לה תמריץ כלכלי.
על מנת שנראה יותר פרויקטים כאלה יש להוציא הוראת שעה המחייבת את רמ"י לשחרר יותר קרקעות משלימות, ורק אז נראה שינוי. צריך להבין שיזמי פינוי–בינוי הם גואלי הקרקעות של רמ"י, מכיוון שיש אלפי דונמים כלואים, שרמ"י לא יכולה לעשות איתם כלום ללא פינוי–בינוי. לכן, על המדינה לשנס מותניים, לאגד כוחות ולאפשר את הוצאתם לפועל של הפרויקטים באמצעות שחרור קרקעות שישמשו לטובת אותם פרויקטים.
מדובר בהזדמנות פז למדינת ישראל. בחרבות ברזל כולנו חשנו על בשרנו את המלחמה. הטילים מכל עבר איימו על כל מדינת ישראל, מה שחיזק את התחושה שאין כבר מרכז ופריפריה. מדינת ישראל היא מדינה קטנה שיש לה ביקושים קשיחים לדירות בגלל ריבוי טבעי. הפריפריה תיושב מחדש במוקדם או במאוחר. האתגר שלנו, כיזמים, ושל מדינת ישראל הוא להקל על ההתחדשות העירונית כאבן דרך לחיסול הפריפריה.
הכותב הוא המשנה למנכ"ל קבוצת שובל
ישי רוט | צילום: יניר סלע
תגובות