המחוזי ביטל מסמך מדיניות להתחדשות עירונית של העירייה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים פסק על ביטול החלטה של מליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית חיפה מ-4 בפברואר, שאישרה מסמך מדיניות כלל עירונית לקביעת הנחיות לדירות תמורה בתוכניות להתחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי, וכפועל יוצא מכך על ביטול מסמך המדיניות שפורסם בעקבות החלטת הוועדה. פסק הדין ניתן על ידי השופט נאסר ג'השאן בעתירה שהגישו עמותת שומרי הסף – התנועה להגנת ערכי שלטון החוק, שובל מתחמי מגורים, שרה רוסו ואדר' ארנסטו הוכמן נגד עיריית חיפה, הוועדה המקומית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון.

לפי מסמך המדיניות, שטחי תמורה לדיירים בתוכניות פינוי-בינוי הם: לדירה קיימת ששטחה הוא יותר מ-60 מ"ר יתווספו במסגרת התכנון המוצע 12.5 מ"ר שמבטאים תוספת של ממ"ד. לדירה קיימת ששטחה הוא עד 40 מ"ר, הוועדה המקומית תהיה רשאית להגדיל את שטח התוספת מטעמים מיוחדים. גודל מינימלי של דירה לא יפחת מ-60 מ"ר אם התוספת של 12.5 מ"ר לדירה יוצרת דירות קטנות יותר. תוספת שטח למרפסת לא תיכלל במניין שטחים אלו. השטח יהווה עד 15 אחוז משטח הדירה הקיימת, ולא יותר מ-12 מ"ר.

כמו כן נקבע במסמך המדיניות כי יו"ר הוועדה המקומית, יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה ו/או מהנדס העיר יהיו רשאים להביא לאישור הוועדה מקרים חריגים מטעמים מיוחדים, שבהם תוספת השטח היא גדולה מ-12.5 מ"ר לדירה.

על פי פסק הדין, בעתירה ביקשו העותרים, באמצעות עוה"ד אורי שילה וליאור דץ, מבית המשפט לבטל את מסמך המדיניות ומסמך ההבהרה שבא בעקבותיו, בין היתר בשל אי פרסום מסמך המדיניות ברשומות, ולבטל את החלטת הוועדה המקומית באשר למסמך המדיניות, לנוכח פגמים שנפלו בהחלטה, ובהם אי פרסום מסמך המדיניות להערות הציבור טרם אישורו. כמו כן ביקשו העותרים לפרסם כל מסמך מדיניות שמבקשות העירייה והוועדה המחוזית לאשר להערות הציבור לפני שתתקבל החלטה לאשרו.

בפסק הדין כתב השופט ג'השאן כי "בטרם אכריע בטענות הצדדים, אני סבור כי הנחיות פנימיות שיש בהן האחדה הוא מעשה מבורך שטומן בחובו יתרונות רבים ואשר מוביל לקבלת החלטות מינהליות תקינות ושקופות המגשימות את עיקרון השוויון. הן אף מביאות לתיאום ציפיות בין רשויות התכנון לבין הדיירים והיזמים, ומונעות הבטחות שווא לדיירים. השאלה היא אם הליך קבלת ההחלטה במקרה זה, הנוגע להנחיות המינהליות, היה תקין. שקלתי בדבר ומצאתי כי ההנחיות הפנימיות דינן להתבטל הן בשל אי שיתוף הציבור בהן והן מכיוון שלא הונחה תשתית עובדתית הולמת בפני הוועדה המקומית. שני נימוקים אלה ביחד מביאים לביטול הנחיות אלה".

עוד נכתב בפסק הדין כי "מדובר בהוראות קשיחות אשר מגבילות את שיקול הדעת של הוועדה, מחלישות אותו וקובעות כי בקשות חריגות יובאו על ידי חברי ועדה ולא על ידי בעל עניין. עמדנו על מנגנון ההתחדשות העירונית ועל כך שמכפיל הציפוף והתמורה שתינתן לדייר יכולים להכריע את גורל ההתחדשות העירונית. חיפה אינה עשויה מקשה אחת, ואף בתוך השכונה האחת קיימים רחובות בעלי אופי שונה. קביעת האחדה, אגב החלשת שיקול הדעת, מבלי לשמוע את עמדת הציבור, לרבות היזמים, בנושא בעל אופי תכנוני שיש בו כדי להשפיע על גורל ההתחדשות העירונית בשכונות עד לאישור תוכנית אב, היא בלתי סבירה בעיני. מודע אני כי ייתכן ובפסק דיני זה יש כדי לסרבל את ההליך המינהלי ולגרום לכך שקבוצות לחץ (יזמים) הם אלה שישמיעו קולם, אך עם זאת חזקה כי הרשות תנטרל דעות של קבוצות אינטרסים ותקבל הנחיות פנימיות שיהלמו את הצרכים של שכונות העיר לאחר שמיעת טענות הציבור לעניין זה".

רוצים להישאר מעודכנים?

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באנדרואיד

הורידו את אפליקציית "כלבו - חיפה והצפון" באייפון

הצטרפו לקבוצת הוואסטאפ של "כלבו - חיפה והצפון"

תנו לייק לדף הפייסבוק שלנו

השופט הוסיף וכתב: "אני מודע לטענת המשיבות כי ההנחיות הולמות את עמדת הרשות להתחדשות עירונית. אמנם הרשות להתחדשות עירונית קבעה תמורה מנחה מומלצת, אך נראה כי שאף הרשות להתחדשות עירונית היתה מודעת לכך שמדובר בעמדה שאינה מחייבת ושאינה מתאימה לכל יישוב, שכן צרכיו וערך הקרקע בכל אחד מהיישובים הוא שונה ובהתאם לכך ייתכן ויש לשקול שיקולים אחרים לשם קידום התחדשות עירונית בשכונות מסוימות. נוסף על כך, הרשות להתחדשות עירונית הותירה שיקול דעת רחב, אף כאשר הרשות מאמצת את המלצתה. משכך ראוי כי בהליך בעל אופי תכנוני תישמע דעת היזמים והחלקים בציבור שעלול להיפגע מהנחיה זו. אציין עוד כי כשם שתוכנית אב, שמקודמת על ידי המשיבות, זוכה לשיתוף הציבור עוד טרם הפקדתה, ראוי היה שהוראות שבאות להוות פתרון ביניים עד לתוכנית יזכו אף הן לשיתוף הציבור על ידי פרסומן לקבלת עמדתן. לא נעלמה מעיני הטענה כי יש להותיר את ההכרעה בשיקול הדעת של הרשות עד אשר תוגש תוכנית ולאחר שהוועדה תקבל החלטה בה, או אז תיפתח בפני הנפגעים מההחלטה האפשרות להשיג עליה בפני הגופים המתאימים, ולאחר מכן בפני בית המשפט לעניינים מינהליים. עם זאת מצאתי כי הפגם שנפל בהנחיות מצדיק את ביטולן בשלב זה. לשאלה כיצד יש לממש את שיתוף הציבור מצאתי להעיר כי אין משמעות האמור לעיל היא שיש לקיים הליך התנגדויות פורמלי. די בפרסום ההחלטה מראש, ולבקש את הערות הציבור והיזמים בכתב תוך תקופה קצובה, ולהתייחס להערות אלה בעת קבלת ההחלטה".

השופט ציין כי "אף אם טעיתי בקביעתי שיש לשתף את הציבור, מצאתי כי ההחלטה התקבלה בלי שהונחה בפני הוועדה תשתית עובדתית הולמת. עיון בהחלטות ובפרוטוקולים שצורפו לכתב התשובה מטעם המשיבות מעלה כי ועדת המשנה אימצה את המלצות צוות מהנדס העיר (שיש להניח כי מקורה בהמלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), בלי לבחון אם נתונים אלה מתאימים לעיר חיפה, וגם בפרוטוקול הוועדה המקומית, אף שצוין כי הוגשה הסתייגות, לא נראה כי נערך דיון לגבי התאמת הכללים האחידים לחיפה על כל שכונותיה".

בסיום פסק הדין כתב השופט ג'השאן: "אוסיף כי כיום קיים ויכוח שמאי-כלכלי באשר לשאלה מהי התמורה ההולמת שתינתן לדייר במיזם התחדשות עירונית, שכן תמורות נמוכות עלולות לפגוע ברצון הדיירים להסכים להליך, ואילו תמורות גבוהות יועמסו בסופו של יום על הקבלן. במקרה זה על הקבלן לקבל תמורות אלה על ידי הגדלת מקדם הציפוף (מספר הדירות או שטחן). נראה כי קביעה מהי התמורה שיקבל הדייר ללא בחינה לעומק מהם צורכיה של העיר חיפה (וייתכן שגם מהם הצרכים של כל שכונה) היא קבלת החלטה מבלי שנתונים עובדתיים, כלכליים ושמאיים הונחו בפני הוועדה. משמעות הדבר היא שהיה על הוועדה לקבל נתונים שיאפשרו לה לקבוע כי התמורה שנקבעה על ידי הרשות הממשלתית הולמת את חיפה על כל שכונותיה, וכי אין בקביעת תמורה אחידה אגב הגבלת שיקול הדעת של הועדה כדי להביא לכך שפרויקטים בשכונות מסוימות יהפכו להיות בלתי כדאיים. אני שב ומבהיר כי קביעת כללים היא דבר מבורך, ואיני שולל כי לאחר דיון תגיע הוועדה המקומית לאותה מסקנה שלפיה יש לקבוע תמורה אחידה, אך ראוי כי הדבר ייעשה לאחר קבלת נתונים ועריכת דיון אם המלצות הרשות להתחדשות עירונית הולמות התחדשות עירונית בחיפה".