11 עצות לרכישת דירה חדשה מקבלן
1. בדיקת הסביבה: יש לבדוק את הסביבה שבה עומד להיבנות הבניין המיועד. לעשות סיור ולבדוק האם יש תחבורה ציבורית, בתי כנסת, מוסדות חינוך, פארקים, קופות חולים וכו'. בנוסף, מומלץ לבדוק מהן התוכניות העתידיות בסביבה. לדוגמה: האם עומדים להקים בתי ספר, מרכזים מסחריים, בניינים נוספים, כבישים.
2. מידע על הקבלן: בדקו מיהו היזם ומי הקבלן המבצע בפועל. האם הוא כבר ביצע פרויקטים אחרים? האם היו תביעות או תלונות נגדו? מי הבנק או חברת הביטוח המלווים אותו? האם הוא קבלן רשום? בדקו מהו מצבו כלכלי, אפשר גם באינטרנט. בקרו בפרויקטים נוספים של הקבלן והתרשמו מקרוב. תשאלו את הדיירים בבניין שאלות הנוגעות לבנייה ובררו אם הם שבעי רצון.
3. בחירת הדירה: זו אחת ההחלטות הקשות בבואכם לרכוש דירה מקבלן, מכיוון שדירה אחת לא דומה לשנייה, מבחינת הקומה, כיווני האוויר, הנוף, מספר החדרים. קחו בחשבון האם מתוכנן להיבנות בסמוך בניין שיסתיר את הנוף. האם חלונות הבית מופנים לכיוון הפארק או לחניות, האם הדירה תהיה חשופה לשמש רוב היום (שימוש רב במזגן בקיץ), או ההיפך – לחושך. אם מדובר בדירת גן או בפנטהאוז יש לבדוק האם יש שטחים משותפים לדיירים בדירות סמוכות, מה שיכול להוות מוקד לרעש או תשתיות, כגון דודי שמש. לכל אלה עשויים להיות בעתיד השלכות על ערך הנכס שלכם.
4. דירת קרקע: בדקו באמצעות עורך דין, המתמחה בנדל"ן, כי אין עיקולים או שעבודים על הקרקע על ידי צד ג'. במקרים של עסקת קומבינציה, יש לבדוק אם יש הערת אזהרה לטובת היזם ואם הוא יכול לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשים פוטנציאליים.
5. היתר בנייה: בטרם הרכישה, בדקו אם לקבלן יש היתר בנייה. שימו לב, כי יש היתרים המוגבלים בזמן והם יכולים להתבטל.
6. חוזה הרכישה מקבלן: במקרים רבים תידרשו לחתום על זיכרון דברים או על הרשמה. חתימה על זיכרון דברים מחייבת בדיוק כמו חוזה, לכן, יש לשים לב לניסוח הסעיפים. אם אתם מופנים מיד לחתימה על הסכם הרכישה, ודאו, באמצעות עורך הדין שלכם, כי כל הסעיפים שסוכמו מול נציגי הקבלן, אכן רשומים גם בחוזה. שימו לב שיש מפרט טכני מדויק ככל האפשר. כמו כן, על החוזה על נספחיו להיות מפורטים, כגון: עלויות, תאריכי ביצוע, מידות (הדירה או המחסן והחנייה), מועדי מסירת הדירה, איחור וכו'. במקרה של איחור במסירת הדירה, על הקבלן לפצותכם. בדקו האם הפיצוי יספיק לכם להשכרת דירה באזור שבו בחרתם לרכוש את הדירה מהקבלן וכן באילו מקרים הקבלן לא יהיה חייב לפצות אתכם בגין איחור, אשר לא תלוי בו.
7. בדיקת זכאות למשכנתה: משכנתא היא חלק בלתי נפרד מרכישת דירה ב ישראל. הלוואות ומשכנתאות הן חלק עיקרי במימון. לכן מומלץ מאוד לפנות לכמה בנקים, על מנת לבדוק מהם התנאים הכי טובים שאתם יכולים לקבל במשכנתה שלכם. לאחר מכן, עליכם לקבל "אישור עקרוני", לכך שהבנק, בתנאים מסוימים, יהיה מוכן לתת לכם את סכום המשכנתה שביקשתם.
8. מחיר הדירה: שימו לב שמחיר הדירה רשום בצורה מפורשת בהסכם המכר ושהוא כולל את כל ההיבטים הכלכליים: מע"מ, תוספת מדד ותשומות בנייה, וכך תימנעו ממצב שבו תופתעו מהמחיר. בנוסף, בדקו מהן עלויות עבור השינויים והתוספות שתרצו לעשות בדירה וכן עד מתי ניתן לבצע שינויים אלה.
9. בנק או חברת ביטוח מלווה לפרויקט: ברכישת דירה חדשה מקבלן אתם מתחילים לשלם כסף רב עוד בטרם קיבלתם את הדירה. למעשה, את רוב הכסף תשלמו עוד לפני שהדירה תימסר לכם. הכסף שלכם, שכבר שולם, יהיה מוגן באמצעות ערבויות שהיזם חייב לתת. רוב הפרויקטים מלווים על ידי בנק או חברת ביטוח. ליווי זה מעניק לכם שקט נפשי, שכן כל הכספים עוברים לחשבון אחד ייעודי עבור הפרויקט. את הכספים משלמים הרוכשים באמצעות שוברי תשלום. שימו לב שבשוברים רשומים פרטי הדירה ופרטי חשבון הבנק המלווה. בשום אופן אין להפקיד כספים ישירות לחשבון הקבלן. כי אם הקבלן ייכנס, חלילה, להליך של פירוק, חדלות פירעון או פשיטת רגל – הוא עלול להשתמש בכספים עבור צרכיו האישיים (כבר קרו מקרים העבר), וכספכם לא יושב לכם.
10. רישום הדירה בטאבו: הדבר היחיד שעורך הדין של הקבלן מבצע עבורכם הוא רישום הדירה בלשכת המקרקעין (טאבו). סעיף זה צריך להיות מצוין בחוזה הרכישה שלכם. שימו לב שבחוזה מצוין המועד שבו הקבלן, או מי מטעמו, מתחייב להשלים את הרישום עבורכם. חשוב להדגיש, כי הרישום כרוך בתשלום נוסף, ותשלום זה משולם בדרך כלל בעת החתימה על ההסכם המכר לעורך דינו של הקבלן.
11. אחריות ובדק: על פי חוק מכר (דירות), לרוכשים דירה מקבלן יש לרוכשים שתי תקופות של אחריות. הראשונה, "תקופת הבדק", שבה הקבלן אחראי לתקן את כל הליקויים שהתגלו ממועד מסירת הדירה ועד שבע שנים, לפי סוג הליקוי (לכל ליקוי יש תקופת בדק שונה). התקופה השנייה היא "תקופת האחריות". היא מתחילה עם סיום תקופת הבדק ובמשך שלוש שנים. בתקופה זו, חובת ההוכחה היא של הרוכש, ועליו להוכיח שהליקוי נובע מתכנון, עבודה או חומרים.
לסיכום: רכישת דירה מקבלן הינו דבר פשוט וישנה, וביצוע בדיקות מעמיקות טרם חתימה על הסכם רכישה עם הקבלן מאפשר לרוכש להגן על עצמו ככל הניתן.
עו"ד לירן קולצ'ינסקי מתמחה במקרקעין ונדל"ן, בעל ניסיון רב בייצוג מול חברות קבלניות. עו"ד קולצ'ינסקי יעניק לכם ליווי אישי לאורך כל התהליך וידאג לאינטרסים שלכם אל מול הקבלן.
עו"ד לירן קולצ'ינסקי (צילום: יקיר ברבי)
משרד עורכי דין לירן קולצ'ינסקי: חוזים, דיני עבודה וחברות, והליכי הוצאה לפועל בדיני מקרקעין.
כתובת: דרך העצמאות 84 חיפה | נייד: 052-6662828, משרד: 04-8667721
למעבר לאתר משרד עורכי דין לירן קולצ'ינסקי >>>
רוצים להישאר מעודכנים?
תוכן שיווקי
המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך
מניסיון אישי עם יזם מעולל בצפון
לגבי סעיף 2 איני מסכים אתך. יש יוזמים שעושים צרות בבניה בדירה ובבניין מול התקנים והנחיות. חלק מהדיירים המבוגרים בעיקר מותשים עי הקבלן ומוותרים ואילו אלו שמגיעים לקראת משפט מסתדרים עם הייזם. הייזם לא רוצה להגיע למשפט וכך נשאר צח כשלג.