שי בן פורת: שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן
בשנים האחרונות כך נראה כולם הפכו למבינים בנדל"ן. בכל שיחת סלון מדברים על פינוי בינוי, תמ"א והערכות נכסים. במבחן המציאות נראה שכדי להבין באמת בכל הנושאים הללו חשוב לפנות לשמאי מקרקעין בעל ניסיון וידע רבים בתחום.
רבות נשמע המונח התחדשות עירונית כשמדברים על פינוי בינוי ותמ"א אבל כדאי בעצם להבין מהי התחדשות עירונית "התחדשות עירונית הוא שם כולל לתהליך שעובר באיזור מסוים במסגרתו זוכה האזור לבנייה מחודשת המשפרת את המרקם העירוני בו היא מבוצעת" אומר שי בן פורת, שמאי מקרקעין. "כיום ניתן לראות במסגרת התחדשות עירונית את האופציות הפופולריות: פינוי בינוי, תמ"א 38 המאפשרים לדיירי בניינים לזכות באיכות חיים תודות להתחדשות העירונית באזור מגוריהם"
מה יתרונותיה של התחדשות עירונית?
"ההתחדשות העירונית נכונה הן לאדם הפרטי והן לרשות המוניציפלית. לבעלי דירות מיושנות הליך זה נותן הזדמנות לחזק את הדירה הקיימת כך שתהיה מותאמת לתקנים העדכניים ביותר של עמידה בפני רעידות אדמה, ובנוסף לחדש את פני הבניין בהליך של חיזוק ותוספת בניה. הליך זה מאפשר את החלפת הדירה הקיימת בחדשה בהליך של הריסה ובניה מחדש. ביחס לרשות המוניציפלית, התשובה מצויה בשמו של התהליך "התחדשות עירונית". הליך זה אכן מחדש את פני העיר ונותן הזדמנות לרשויות לנצל טוב יותר את משאב הקרקע וזאת על אף המורכבות והאתגר הגדול הקיים בהליך זה".
מה חשוב לדעת כאשר מתחילים בהליך של התחדשות עירונית?
כשנכנסים להליך של התחדשות עירונית חשוב לדעת את ההשלכות הכלכליות. בסופו של תהליך מוצלח נהנים מהפירות כל הגורמים: בעלי הדירות מקבלים נכס מושבח, היזם נהנה מרווח יזמי והרשות המוניציפלית נהנית מחידוש פני העיר. יחד עם זאת, לצערי, כיום, לא כל מבנה עומד במבחן הכדאיות הכלכלית. קיימים לא מעט גורמים המשפיעים על הכדאיות הכלכלית ולעיתים קרובות אף שני בניינים צמודים לא נותנים תוצאות דומות. חשוב הן ליזם והן לבעלי הדירות לוודא את הכדאיות הכלכלית כבר בתחילת הדרך, ולהתייעץ עם שמאי מקרקעין המנוסה בתחום. לא מעט מבעלי הדירות דורשים כיום מהיזם טרם החתימה על ההסכם לקבל דוח של שמאי מטעמם (על חשבון היזם) הבוחן את ההצעה של היזם לדיירים, וזאת על מנת לוודא שהצעת היזם הוגנת. בסופו של יום, כל דייר רוצה למקסם את התמורה מהיזם ויחד עם זאת אף דייר לא רוצה להיכנס להליך עם יזם שהציע תמורה מוגזמת שאינו יכול לעמוד בה ולתקוע את הפרויקט למשך שנים רבות.
שי בן פורת, הינו שמאי מקרקעין המתמחה בשמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן. בן פורת בעל תואר B.A במנהל עסקים וכלכלה מאוניברסיטת אריאל ולימודי שמאות מקרקעין. הוא חבר לשכת מקרקעין בישראל ולאחר ניסיון רב שנים בתחום ככלכלן ושמאי בכיר, ראש תחום תמ"א/38 במשרד שמאות מוביל, הקים את משרדו "שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן" ביישוב קציר
משרדו של שי בן פורת מתמחה בעריכת דוחות אפס, בדיקות כלכליות וניתוח רווחיות למגוון רחב של עסקאות במגוון רחב של שימושי קרקע ובכל חלקי הארץ לרבות מעבר לקו הירוק. ביצוע הערכות שווי שוק לכל סוגי הנכסים והקרקעות טרום רכישה/מכירה לרבות מגורים, משרדים, מסחר, מלונאות, השכרה לטווח ארוך, חניה ועוד. ביצוע שומות למגוון נכסים ולמגוון שימושים עפ"י תקן 19.0. ביצוע שומות לקרקעות חקלאיות עפ"י תקן 22.0. ביצוע דוחות עפ"י תקן 21.0 לפרויקטים של פינוי בינוי. ביצוע הערכות שווי לנכסים המוחזקים ע"י דיירים מוגנים עפ"י חוק הגנת הדייר. ביצוע אומדן שווי חברות יזמיות לפני פירוק שותפות ורכישת/מכירת זכויות. ביצוע בדיקות של מכרזי מקרקעין של רמ"י ביעודים שונים ובמיקומים שונים בין היתר לדיור להשכרה לטווח ארוך ומחיר למשתכן. הכנת חוות דעת המוגשות לרשות המיסים ובתי משפט. ייצוג בהליך שומה מכרעת. בדיקות כלכליות לנכסים מניבים. ייעוץ ליזמים לתכנון אדריכלי-כלכלי מיטבי בכל הליך תכנון הפרויקט מחתימת ההסכמים ועד הגשת התכניות לוועדות התכנון. כל אלו מבטיחים שתקבלו תחת גורת גג אחת סל שירותים מקצועי בתחום שמאות המקרקעין.
אין ספק שהתחדשות עירונית משפרת את איכות חייהם של תושבים ובעלי דירות. כדי לעשות זאת נכון חשוב להיוועץ בשמאי מקרקעין אשר לו ידע נרחב בתחום. שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירות אישי וליווי מקצועי בדרך להתחדשות הדירה שלכם.
שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן
כתובת: היקב 23 קציר
טלפון: 050-8624070
שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן. צילום: חיה גולד
אליהו פז: מה צריך לדעת כשבוחרים שמאי מקרקעין?
חיפה היא העיר השלישית בגודלה בישראל. העיר חברה בפורום ה – 15. חיפה מהווה את מטרופולין צפון. בחיפה יש שילוב של תעשייה, מרכז להשכלה אקדמאית, מסחר, נמל ועוד.
לעיר חיפה טופוגרפיה הררית ומישורית באזור החוף.
שמאי המקרקעין בחיפה נדרש לשליטה מלאה בכל התמורות שהעיר חווה בשנים האחרונות. שינויים תכנוניים וכלכליים אלה, יש בהם בכדי להשפיע על המרקם הכלכלי של העיר ועל שווי נכסי המקרקעין.
כיום מקודמים בחיפה 12 מתחמים במסגרת פינוי בינוי המוכרזים על ידי הממשלה.
בנוסף, קיימים מתחמי התחדשות עירונית בשכונות קריית אליעזר, קריית אליהו, קריית חיים מערבית ושכונת החוף.
שמאי מקרקעין הפעיל בחיפה נדרש להתייחס בניתוחיו לפרויקטים על פי מפה זו ולהסיק מכך את ההשפעות החיוביות והשליליות בהשפעה על שווי נכסי המקרקעין במתחמים אלו ובסביבה.
נכסים מסחריים כגון: חנויות ומשרדים רגישים יותר לשינויים כלכליים.
יחד עם זאת, דירות מגורים רגישות מאוד לשינויים בצפיפות בכלל ובהסדרי התנועה ותחושת המרחב בכלל.
להלן רשימת מתחמי הפינוי בינוי בחיפה (מאת האתר המכוון של הוועדה המקומית):
שמאי מקרקעין מומחה בחיפה צריך להכיר על בוריה את תכנית המתאר החדשה לעיר חיפה, שמספרה חפ/2000.
התכנית מתיימרת לשלב שימושים של מגורים עם תעשייה עתירת ידע, מגורים עם תיירות, מגורים עם מסחר ועוד. מחקרים מראים ששימושי מגורים "מעוררים" את כלל אזורי העיר ויש לשלבם ככל הניתן בשימושים וייעודים מגוונים. כידוע, מה שמגדיר את המקרקעין זה הלוקיישן והנגישות. שמאי מקרקעין המתמחה בחיפה נדרש גם לקחת בחשבון תכנון עתידי של מערכות הסעת המונים ציבוריות.
בתחום שמאות המקרקעין קיימת התייחסות רבה להשפעת הנגישות על שווי הדירות, הבתים, החנויות, המשרדים ועוד.
על פי התכנית החדשה לחיפה, העיר תרושת במגוון סוגי התחבורה, כגון: רכבת, רכבת פרברית, כרמלית, מסלולים ומנהרות המיועדים לתחבורה ציבורית, רכבל, מסלולי כבישים רבי קיבולת ועוד.
השפעתם של צירי התחבורה החדשים והמחודשים עתידים להשפיע בצורות שונות על נכסי המקרקעין הנמצאים בסביבה.
בבואכם להשקיע בנדל"ן בחיפה בטווח הארוך, הנכם נדרשים לקבל התייחסות מעמיקה לתמורות הצפויות משמאי מקרקעין מומחה והמתמחה בחיפה.
בחיפה קמות גם שכונות חדשות. לאחרונה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על אישור התכנית להקמת השלב השני של שכונת נאות פרס בצידה הדרומי של חיפה.
השכונה עתידה 5,072 יח"ד והמתחם משתרע על פני 748 מ"ר. בינוי זה מצטרף ל – 1,600 יחד שנבנו בשלב א' של התכנית. גובה הבניינים יגיע אף ל – 20 קומות. השכונה קרובה לחוף הים, עורקי תנועה מרכזיים, מרכזים מסחריים ועוד. במתחם נחנך פארק חדיש המשתרע על פני 12 דונם וישמש את תושבי השכונה החדשה.
השלב השני של שכונת נאות פרס (הדמיה: מינהל ההנדסה של עיריית חיפה)
העיר חיפה הינה עיר מורכבת ביותר. קיימים הבדלים רבים בין שכונות העיר ושווי הנכסים הינו בעל שונות גבוהה.
שמאי המקרקעין בחיפה אשר לא מכירים את ייחודיותן של השכונות, לא תמיד יכולים לתת הערכת שווי מדויקת לגבי נכס מסוים.
בהערכת שווי נכס מקרקעין בחיפה, נדרש מהשמאי ראייה כוללנית רחבה, אשר תגלם את כלל הגורמים אשר להם יש השפעה או צפויים להשפיע על הערכת שווי דירה, חנות, משרד או כל נכס אחר.
לא מזמן, פנה אלינו לקוח מחיפה לצורך הערכת דירת מגורים. בסביבת דירתו ואף בבניין סמוך היה תהליך תמ"א 38 מתקדם.
הלקוח היה בעלים של דירת מגורים אשר גדולה יחסית לכלל הדירות בבניין.
בעל הדירה לא ידע איך להתמודד עם הקבלן ומה לדרוש בדיוק בתמורה לחלקו הגבוה ברכוש המשותף.
ידענו ללוות את הלקוח ולדאוג שיקבל דירה חדשה בקומות החדשות בתמורה לחלקו הגדול יחסית ברכוש המשותף.
פעלנו בשיטת הניקוד. שמאי המקרקעין מומחים פועלים בשיטת הניקוד בכדי לתת משקל לתרומת חלקם של הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לדוגמא:
דירה גדולה יחסית או דירה הפונה לנוף עדיף או דירה עם חצר צמודה, בכל המקרים האלה ניתן לבוא במשא ומתן עם היזם בכדי לקבל תמורה גדולה יותר. יחד עם זאת, יש לשמור על כדאיות הפרויקט ולא לנסות לאכול את כל העוגה.
טרם ביצוע עסקה בחיפה, תתקשרו, תדברו אתנו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.
משרדנו פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם אזור חיפה והקריות. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
פז שמאות מקרקעין
טלפון: 2698*
אליהו פז – אינו שמאי מקרקעין מוסמך
אליהו פז, מנכ"ל פז שמאות מקרקעין, משיב עבורנו על שלוש שאלות מהותיות ומזהיר אותנו "משמאי דירות" זולים
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
תגובות