עו"ד ניר אביבי הינו בעל נסיון רב בתחום המקרקעין ובייצוג וליווי לקוחות בקניה ומכירה של דירות מגורים ונכסים, וככזה הוא בחר לשתף אותנו מניסיונו בדברים שיש להיזהר מפניהם לפני כל עסקת מקרקעין.
ממה צריך להזהר לפני סגירת עסקה במקרקעין?
חתימה על זכרון דברים– לא פעם פונים אל משרדו של עו"ד ניר אביבי לקוחות אשר מעוניינים בייצוג של עורך דין בקנייה או מכירת דירתם, ופגישה הראשונית עמם תגלה נתון מדאיג, הלקוחות חתמו עם הצד השני על זכרון דברים, שבו כבר סוכם המחיר, התנאים הראשוניים ולפעמים תנאים נוספים שמחייבים את הצדדים. הלקוחות מצדם לא מודעים לכך שההסכם הפשוט כביכול שנחתם בין הצדדים מחייב אותם לכל דבר ועניין, כמו הסכם מכר רגיל. לכן, חשוב מאוד לא לחתום על שום הסכם, גם אם מדובר בדף לבן פשוט שהצדדים רשמו בכתב יד כמה סעיפים, ללא התייעצות מוקדמת עם עורך דין מקרקעין שבקיא בתחום. חתימה על הסכם כזה יכולה לעשות יותר נזק מתועלת במקרים רבים, ולכן מומלץ להמנע ממנה ככל האפשר.
לא להתחייב על דברים שאי אפשר לעמוד בהם– זה אמנם נשמע קל והגיוני, אבל מנסיונו של עו"ד ניר אביבי, מוכרים רבים מפזרים הבטחות שונות בשלב המשא ומתן, לפעמים אפילו הם אינם שמים לב לכך שהם מבטיחים משהו לצד השני מרוב ההתרגשות ולהט המשא ומתן והרצון למכור, אך זו בדיוק הבעיה. בדרך כלל הקונה שם לב לדברים הקטנים לפני רכישת דירה, וככזה כל מילה ו/או הבטחה של המוכר בדבר הדירה ו/או מצבה, ייחרט במוחו של הקונה ולאחר מכן יהיה קשה מאוד לבטל זאת. לדוגמא, מוכר שרוצה למכור את דירתו, מבטיח במשא ומתן שישפץ דברים בדירה שדורש אותם ו/או שם לב אליהם הקונה שדורשים שיפוץ, או מבטיח לקונה שיצבע את הדירה. המוכר חושב שהקונה "ישכח" או "לא שם לב", אך לאחר מכר כאשר מעבירים עורכי הדין של הצדדים טיוטות, הדבר מופיע בהסכם המכר והקונה מתעקש על כך. לכן, יש להימנע מהבטחת הבטחות שצד לחוזה לא בטוח שהוא רוצה או יכול לקיים.
בדיקת המצב התכנוני וההנדסי של הנכס– זה אולי הדברים החשובים ביותר לפני שרוכשים נכס נדל"ן. קיימים מקרים רבים, בהם עורך הדין של הקונה התרשל במילוי תפקידו ולא ערך בדיקות מקדימות טובות מספיק בנוגע למצבו התכנוני וההנדסי של הנכס, ולאחר מועד החתימה והשלמת העסקה הקונה מגלה שישנן חריגות בניה, או שהדירה רשומה כמחסן וקיים שימוש חורג בדירה וכו'. גילוי שכזה לאחר החתימה והשלמת העסקה הוא מסוכן ביותר לקונה, ולכן על עורך הדין לקיים את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות על מנת להבטיח שאכן הדירה היא מה שהוצג לקונה, שאין חריגות בניה, צווי הריסה וכל דבר שיכול לסכן את הקונה.
לוודא שעורך הדין מייצג אתכם ורק אתכם– לא פעם הגיעו למשרדו של עו"ד ניר אביבי לקוחות אשר ביצעו עסקת מקרקעין עם עורך דין שלטענתם מייצג אותם, אך מבדיקת הסכם המכר וייפוי הכוח, התברר שעורך הדין למעשה מייצג את שני הצדדים, ופעמים חריגות מייצג רק צד אחד ו"על הדרך" מייצג את הצד השני. הדבר כמובן אסור בתכלית האיסור – עורך הדין שמייצג את הקונה ו/או המוכר בעסקת מקרקעין חייב להיות נאמן ללקוח שלו בלי תנאים. יובהר כי ישנם מצבים בהם עורך הדין יכול לייצג את שני הצדדים, אך זאת אך ורק אם עורך הדין אכן דואג לשני הצדדים במידה שווה ומצהיר על כך.
בדיקות נוספות שעל עורך הדין לעשות– כמובן שישנן בדיקות נוספות שעל עורך הדין לבצע כגון: בדיקת מצב רישום הנכס, בין אם מדובר בנכס שרשום בפנקסי החברה המשכנת, רשות המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעין ישראל (רמ"י) ועוד.
קניה ומכירה של דירת מגורים ולמעשה של כל נכס מקרקעין, הינו דבר שדורש בדיקות רבות וכאמור במאמר זה ישנם דברים רבים שחשוב לב לשים לב עליהם וגם להזהר מפניהם.
לכן, מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין מומלץ ובעורך דין שבקיא בתחום.
עורך דין ניר אביבי, צילום: מאיה חבקין
הכתוב אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. עורך דין ניר אביבי הינו עורך דין מקרקעין ומלווה לקוחות רבים בעסקאות מקרקעין שונות במגזר העירוני, בנחלות ובמושבים, תמ"א 38, פינוי בינוי ועוד.
משרד עו"ד ניר אביבי
טלפון: 073-7258914
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
דב
תודה על העצות המועילות.
בזכותן אדע להיזהר בעתיד מעשיית טעויות.
אריה
צריך להזהר בקניית דירה בעיקר מהמחיר שלה. מחירים מעל מליון ש"ח יהיו בקרוב מוצג הסטורי במוזיאון הנדל"ן