פינוי בינוי או תמ"א 38: איך לבחור את המסלול המתאים?

התחדשות עירונית הוא שם כולל לפרויקטים שנועדו לחדש את סביבת המגורים תוך ניצול משאבי הקרקע לצורך הגדלת יחידות הדיור ,שיפור איכות המגורים וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תמ"א 38 ופינוי-בינוי הם התהליכים הנפוצים ביותר של התחדשות עירונית בישראל.

בעלי דירות רבים המעוניינים לבצע פרויקט של הריסת בניין המגורים ובניית בניין חדש תחתיו, מוצאים עצמם מבולבלים בין האפשרות של ביצוע פרויקט פינוי-בינוי או פרויקט תמ"א 38 במסגרת הריסה ובנייה מחדש שכן בשני המקרים הורסים את הבניין הישן ובונים חדש.

על מנת להקל על ההחלטה להלן מספר הבדלים ומאפיינים של שתי התכניות.

נקודת המוצא לבחירת התהליך המתאים:

חקיקה
• תהליך פינוי-בינוי מוסדר במספר חוקים כדוגמת חוק התכנון והבניה, חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, חוק פינוי ובינוי (פיצויים), ועוד.
• תהליך תמ"א 38 שואב את כוחו מתכנית מתאר ארצית, ויישומו מוסדר במספר מצומצם של הוראות חוק וכפוף למסמך מדיניות בכל עיר.

נתוני פתיחה
• על מנת שמתחם יוכרז כמתאים לפינוי בינוי עליו לכלול לפחות 24 יחידות דיור(לאחרונה קודמה הצעה להפחית את המינימום ל12 יחידות בתנאי שהמתחם יצורף למתחם בסביבה).
• פרויקט תמ"א 38 חל על כל מבנה שהיתר הבניה שלו הוצא לפני שנות ה80 ומצריך חיזוק מפני רעידות אדמה ללא תלות במספר יחידות הדיור הקיימות.

הליכי התכנון ולוחות זמנים:

תהליך פינוי-בינוי כולל הכנת תב"ע חדשה המותאמת למתחם ספציפי, הליך הכולל קבלת אישור מגורמים שונים: ועדה מקומית ,ועדה מחוזית ובמקביל הכרזה של משרד השיכון כי המתחם מאושר לפינוי בינוי,תהליך זה יכול להימשך מעל 5 שנים. לעומת זאת, תמ"א 38 מתבססת על תכנית קיימת ואין צורך לתכנן תב"ע חדשה וכל הנדרש הוא להכין תכניות חדשות להגישם לוועדה המקומית ולפעול להוצאת היתר בניה, תהליך זה יכול להימשך בין שנה לשנתיים.

כפי שניתן לראות, ההבדלים הללו בהחלט משפיעים על משך הזמן המשוער לביצוע כל אחת מהתכניות, פרויקט פינוי-בינוי ארוך יותר מפרויקט תמ"א 38 אך מייצר מתחם חדש לחלוטין המייחס לא רק לבניין עצמו.

התמורה לבעלי הדירות והרווח ליזם:

בתהליך פינוי בינוי התמורה והרווח ליזם ברורים וקבועים מראש, תקן 21 קובע כי התמורה המקסימלית לבעלי דירות הינה תוספת של 25 מ"ר על גודל הדירה הקיימת בתוספת מרפסת בגודל 12 מ"ר מחסן וחניה. גם הרווח ליזם מוגדר בתקן וצריך לעמוד על 25% מתוך הידיעה שהתהליך הוא ארוך ובעל סיכון משמעותי ליזם.

בתהליך תמ"א 38 התמורה לבעלי הדירות משתנה וכפופה לזכויות הקיימות על הקרקע ומתבססת על רווח היזם שאינו מוגדר מראש. בהתאם לזכויות ולרווח היזם, מתקבלת התמורה לבעלי הדירות כאשר בחלק מהמקרים אינה מספקת ולא עונה על ציפיות בעלי הדירות ואז הפרויקט לא יוצא אל הפועל.

מה קורה כשחלק מבעלי הדירות מתנגדים?

בפרויקט פינוי-בינוי כל בעלי הזכויות במתחם חייבים להסכים לביצועו. ניתן להתחיל לקדמו כבר בהסכמה של 80% מבעלי כל הדירות אך להתחיל בהריסת המתחם הישן לא ניתן ללא הסכמת כל בעלי הדירות.

ההתמודדות עם בעלי זכויות סרבנים מצריכה הגשת תביעת נזיקין של בעלי הזכויות במתחם לבית המשפט. חשוב לדעת, שנכון להיום, ביהמ"ש לא מוסמך לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט, אלא רק לחייבם בפיצוי כספי לבעלי הזכויות שכן רצו לבצע את הפרויקט,כימים אלו מקודמת חקיקה שתאפשר התמודדות קלה יותר כנגד דייר סרבן.

בפרויקט תמ"א 38 המצב קל יותר, הסכמה של 80% מבעלי הדירות מאפשרת להם לפנות בתביעה למפקח על הבתים המשותפים, אשר בניגוד לביהמ"ש, מוסמך לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט. בפועל, מה שיקרה הוא שצד שלישי (לרוב עוה"ד של הדיירים שמסכימים לפרויקט) יחתום בשם המתנגדים על כל המסמכים שדרושים לשם הוצאת הפרויקט לפועל.

כאמור לכל אחד משני התהליכים יתרונות שונים, לכן חשוב ביותר לבחון לעומק את הפרמטרים הקיימים בטרם מקבלים החלטה מה התהליך המתאים ביותר למתחם בו אנו גרים.

יוסי כהן, מנכ"ל חברת Next Urban