תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38) מעוררת הרבה אמוציות בחיפה. מתנגדיה הרבים – קבוצות של תושבים בעיקר משכונות הכרמל שבהן חלות רוב יוזמות הבנייה מכוחה – טוענים כי מימושה מייצר מבנים חריגים בגובהם לסביבתם וגורם לשינוי צביון האזורים הוותיקים של הכרמל, אשר מתאפיינים בבנייה נמוכה של שלוש-ארבע קומות בלבד. טיעון מרכזי נוסף של המתנגדים הוא שתוספת הדירות מכוח התמ”א אינה זוכה למענה הדרוש לעומס על התשתיות שנוצר בשכונות השונות כתוצאה מתוספת האוכלוסייה. לעומת זאת, מצדדי התוכנית, ובראשם יזמי נדל”ן, מדגישים את תרומתם של פרויקטי התמ”א להתחדשות העירונית בכך שהם מחליפים בנייה ישנה בבנייה מודרנית ומגדילים את היצע הדיור.
נתוני הביצוע של תמ”א 38 בחיפה אשר נחשפים כאן משרטטים את התמונה המלאה של יישום התוכנית בעיר מאז אישורה ותורמים תשתית מספרית לוויכוח הציבורי המתנהל בעניין השלכותיה, ובימים אלה ביתר שאת לנוכח יוזמות שונות של המערכת העירונית לריסונה. הנתונים הועברו מהעירייה במענה לשאלות "כלבו – חיפה והצפון" בדבר מימוש התמ”א בחיפה, ולפיהם בשנים 2017-2010 התקבלו היתרי בנייה להקמה של 1,104 דירות חדשות מכוח תמ”א 38 (הנחת היסוד היא שדירה שהתקבל היתר לבנייתה גם נבנתה בפועל או שהיא נמצאת בהליכי בנייה).
לפני שמפרטים את כל הנתונים המסקרנים ראוי להתעכב על השתלשלות השינויים שבוצעו לאורך השנים בתוכנית שאושרה בשנת 2005 ואשר מאפשרת תוספת דירות בבניין קיים בתמורה לחיזוקו מפני רעידות אדמה. הבנת השינויים עשויה להסביר את המגמה הבולטת בנתוני המימוש של התמ”א אשר מצביעה על גידול עקבי משנה לשנה במספר הפרויקטים הממומשים מכוחה בעיר.
במתכונתה הראשונה אפשרה התמ”א תוספת של קומה אחת בלבד לבניין במסלול של עיבוי בנייה קיימת. בשנים 2010 ו־2012 אישרו מוסדות התכנון שני תיקונים לתמ”א שהרחיבו באופן משמעותי את התמריצים שהיא מאפשרת: במרץ 2010 נקבע כי תוספת הזכויות תינתן גם במקרים שבהם הורסים היזמים בניין ישן ומקימים במקומו בניין חדש, וביוני 2012 נקבע שניתן לאשר מכוחה תוספת דירות בשתיים וחצי קומות נוספות על גג בניין ובקומת העמודים שלו.
בדצמבר אשתקד אושר תיקון נוסף לתמ”א, אשר מוסיף לתוכנית זכויות בנייה משמעותיות: למבנים בני שלוש קומות תתאפשר תוספת של שלוש קומות, ולמבנים בני ארבע קומות או יותר תתאפשר תוספת של שלוש וחצי קומות.
פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש שיוזמת חברת גבי בן גלים ברחוב רענן 4 בכבביר (צילום: חברת גבי בן גלים)
רוצים להישאר מעודכנים?
המידע שהעבירה העירייה באשר למימוש תמ”א 38 כולל שלושה סוגי נתונים. הסוג הראשון מתייחס למספר הפרויקטים שקיבלו היתר בנייה מכוחה, הסוג השני מתייחס למספר הדירות שקיבלו היתר בנייה בהסתמך על התמ”א, והסוג השלישי מציג את התפלגות הבקשות להיתרי בנייה לפי שני מתווי הפרויקטים – עיבוי בנייה והריסה ובנייה מחדש. דירות ששודרגו והורחבו מכוח התמ”א במסלול עיבוי אינן נספרות בנתוני הביצוע של התוכנית. לעומת זאת דירות שנהרסו והוקמו מחדש נספרות למרות שבפועל הן לא הגדילו את המספר הכולל של דירות בעיר (מבחינת העירייה הדגש הוא על המספר הכולל של דירות חדשות, גם אם חלקן רק מחליפות דירות שנהרסו).
לפי נתוני העירייה, 1,104 הדירות שנוספו בחיפה מכוח התמ”א נבנו במסגרת מימוש של כ־260 בקשות מאושרות להיתרי בנייה מכוחה. הלוחות המצורפים לכתבה מלמדים איך הפכה התמ”א מכלי תכנוני זניח לתוספת בנייה בשנים הראשונות לאישורה למכשיר רב עוצמה לתגבור אזורי המגורים בעיר בשנים האחרונות. לעומת שלושה היתרי בנייה בלבד שהוצאו בשנת 2009 לפרויקטי תמ”א, בשנת 2017 כבר ניתנו היתרים ל־71 פרויקטים. לעומת שש דירות בלבד שנבנו בשנת 2010 מכוח התמ”א, בשנת 2017 כבר נבנו בהסתמך עליה 372 דירות.
למרות שהתמ"א אושרה כבר בשנת 2005 סוקרים נתוני העירייה את ביצועה החל משנת 2009, וזאת מהסיבה הפשוטה שבשנים הראשונות לאישורה מימוש התמ"א לא היה כלכלי. בשנים 2007-2005 כלל לא הוגשו בקשות להיתרי בנייה מכוחה, ורק בשנת 2009 הגיעו יוזמות בנייה מעטות שבכל זאת קודמו לשלב קבלת ההיתרים.
את סיפורה של תמ”א 38 בחיפה מספר גם הנתון אשר סוכם את מספר הבקשות להיתרי בנייה לפרויקטי תמ”א בעיר מתחילת שנת 2007 ועד לסוף שנת 2017. במהלך העשור הזה הוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעירייה בקשות לאישורם של 810 פרויקטים – 659 מהם במסלול עיבוי בנייה ו־151 במסלול הריסה ובנייה מחדש. מכיוון שעד היום אושרו היתרים לכ־260 פרויקטים בלבד ומשום שבין מועד אישורו של היתר בוועדה למועד הנפקתו בפועל מפריד מרווח זמן משמעותי לצורך מילוי התנאים להיתר או בעקבות הליכי ערעור על האישור, נראה כי בתקופה הקרובה צפוי מבול של היתרים לפרויקטים מתוך המאגר המאושר שהליך קבלת ההיתר לביצועם הושלם.
העסקה שחלמתם עליה מחכה לכם כאן. היכנסו עכשיו לזירת הנדל״ן של חיפה
חיפאית מאוכזבת
ביזיון שאין כדוגמתו. פרוייקטי התמ"א מעמיסים על התשתיות הקיימות והעיריה לא נותנת לזה מענה כלל וכלל. לא מוסיפים מספיק חניות ומחמירים את המחסור בחניות. מעמיסים עוד על מערכות החינוך והגנים בלי שפותחים חדשים. יוצרים פקקים בלי להרחיב כבישים, בלי לסלול כבישים חדשים ובלי להרחיב את התחבורה הציבורית (או להפעיל אותה בשבת, למרות שבחיפה יש אפשרות כזו ברוב העיר).
אני מבינה שלדיירים בבניינים הללו זה כדאי, אבל המתכנן המרכזי (ועדות התכנון?) צריך לחשוב על כל התושבים – לא רק על הדיירים בבניינים המתחדשים ובטח שלא על הקבלנים, שעושים על כולנו קופה.
מה הפתרון?
1. לחייב 2 חניות לפחות לכל דירה בבניין שעבר תמ"א. אני חוזרת – *לכל* דירה, לא רק לדירות החדשות. ויעזור אם תהיה תכנית לעידוד דיירים בבניינים ישנים ליצור עוד חניות פרטיות על חשבון שטחי הבניינים.
2. לשקוד במיידי על חיבור בין השכונות המנותקות, ועל עוד כבישים במדרונות המערביים.
3. עוד גנים ובתי ספר. צפוף לנו.
4. מהפכה בתחבורה הציבורית בחיפה. אוטובוס כל 15 דקות גג בשעות היום, והרחבת השירות ללילה ולסוף השבוע.
זו שנת בחירות – אין שום סיכוי שאני מצביעה ליהב אחרי מה שעולל לעיר הזו, אני מצפה מהמועמדים להתייחס לנושא הזה.