עד כמה צריכים תושבי חיפה להיות מאושרים מהסכם הגג שנחתם לפני כשבועיים וחצי עם משרד האוצר ולפיו יגדל מספר יחידות הדיור בעיר ב־15,000 דירות חדשות? האם הגידול המוערך של אוכלוסיית חיפה בכ־50,000 איש יעלה את רמת החיים של תושביה או יוריד אותה? מי שאינו מצוי בתוך הכסף יתקשה לענות על השאלה. לכאורה, מאסה גדולה כל כך של עשרות אלפי תושבים היא ברכה לעיר, ובשנים הקרובות תהיה הברכה הזאת גם מנת חלקן של ערים נוספות במטרופולין חיפה, כאשר עשרות אלפי דיירים חדשים צפויים להתיישב גם בקרית ביאליק ובקרית אתא. אך האם באמת מדובר בחגיגה?
“השאלה החשובה שכל תושב צריך לשאול את עצמו היא עד כמה העיר שלי עשירה ויכולה להמשיך ולשדרג את השירותים שהיא מספקת”, מסביר תמיר בן שחר מחברת הייעוץ הכלכלי צ’מנסקי בן שחר. בן שחר הוא שותף בחברה שמלווה ומייעצת זה שנים רבות למשרדי ממשלה, לרשויות מקומיות, לחברות ולרשתות קמעונאיות, יודעת לתמחר בכל רגע נתון היכן נהנות ערים משגשוג והיכן הן מסבסדות את השירות לאזרח, ומייצרת אסטרטגיות כלכליות לערים שמהן נגזרות תוכניות פעולה ישימות.
בן הזוג חוגג
בן שחר מסביר כי המקור העירוני לכסף מגיע מפנקסי הארנונה שלנו על יחידת המגורים. “אלא שהסכום שמגיע מבתי המגורים מכסה כמחצית בלבד מהעלות בפועל של כל תושב”, הוא מדגיש, “כדי שלעיר יהיה מספיק כסף לדאוג לנו למדרכות, לכבישים, לתאורה, לגני שעשועים, לפעילויות תרבות וחינוך ולכל מה שהיא מספקת, היא חייבת שיהיה בתחומה נדל”ן מניב, ובייחוד כזה שמחולל הכנסות מארנונה גבוהות – שטחי מסחר ומשרדים משלמים מסי ארנונה גבוהים יותר ממפעלי תעשייה ומשטחי לוגיסטיקה – וזה לפני ההשקעה בפיתוח ובצמיחה”.
לדבריו, “כדי לשמור על איזון של עיר צריך כל משק בית חדש שנכנס אליה להביא איתו הכנסות מנדל”ן מניב. לפי מדדים מוכרים, כל משפחה צריכה להביא הכנסה שנתית של 1,500 שקל – סכום שהוא שווה ערך ל־50 מ”ר של נדל”ן מניב למשק בית ממוצע או לכ־15 מ”ר לתושב יחיד. מדובר ב־300-200 שקל למ”ר של משרדים או מסחר לדוגמה. כך שעיר מאוזנת שבונה 1,000 משקי בית חדשים צריכה לבנות במקביל 50,000 מ”ר של משרדים או מסחר”. לשם המחשה, זהו שטחו של הגרנד קניון.
“יש כאן משימה לא פשוטה”, מוסיף בן שחר, “זוהי הסיבה שעיר כמו קרית ים היא עיר ענייה יחסית. אין לה אזור תעשייה כפי שיש לחיפה, לקרית אתא או לקרית ביאליק. במדינת ישראל מתווספים מדי שנה 50,000 משקי בית. הערים שמאכלסות אותם זקוקות ל־2.5 מיליון מ”ר של נדל”ן מניב בשנה. אלא שיש לנו גירעון קבוע בכל שנה מכיוון שבונים בפועל רק 1.4-1.2 מיליון מ”ר בשנה. יהיו אנשים שיזדהו עם מצב שבו בן או בת הזוג מוציאים 50,000 שקל בחודש, אבל הם מרוויחים 30,000 שקל בלבד. בסוף זה ייגמר. באופן דומה, הערים בישראל נדרשות על ידי שר האוצר משה כחלון להרחיב את מספר יחידות הדיור למגורים, אבל אינן מצליחות להביא נדל”ן מניב”.
במה משקיעים יותר?
חיפה היא העיר שמשקיעה הכי הרבה בתושביה – 5,982 שקל נטו לתושב בשנה – גם בזכות העובדה שיש לה הכי הרבה נדל”ן מניב. אחריה מדורגות טירת כרמל, קרית ביאליק ונשר, ובמקומות האחרונים ניצבות קרית ים, טמרה ושפרעם. אם נתעלם ממועצות אזוריות ומקומיות, במטרופולין חיפה פועלות 12 ערים. זוהי ההגדרה של המדינה, אבל זוהי גם המשמעות בפועל. כאשר תושב חזק בשפרעם למשל מגיע למסקנה שמגיע לו יותר, הוא יעבור לעיר יהודית חזקה ויקבל שירותים טובים יותר. כמו כן, מכל ערי המטרופולין נוהרים אנשים מדי יום אל העיר הגדולה כדי לצרוך שירותים כמו חינוך (הטכניון האוניברסיטה ומכללות), רפואה (בתי חולים) וביורוקרטיה (משרדי ממשלה).
בתחום החינוך משקיעות נשר, טירת כרמל ויקנעם יותר מאשר חיפה, נהריה, קרית אתא, עכו וקרית מוצקין. ניתן לפרש זאת כמצב הנובע מכך שראשי הערים שלהן מבינים שכדי למשוך תושבים חדשים ולשמר את התושבים הקיימים הם חייבים להשקיע בראש ובראשונה בחינוך ובתעסוקה.
ערים עשירות מושכות ומשמרות תושבים מרמה חברתית-כלכלית גבוהה, ואילו ערים עניות מושכות ומשמרות תושבים מרמה חברתית-כלכלית נמוכה. כך נוצר אצלן מעגל עוני, מכיוון שהאוכלוסייה שמגיעה אליהן היא נתמכת (מגדילה את תשלומי הרווחה של העיר), צורכת פחות (מייצרת ביקושים נמוכים לשטחי נדל”ן מניב ומתגוררת בעיר שאינה אטרקטיבית) ומסובסדת (מגדילה את שיעורי הפטורים מארנונה לעיר).
בתחום התרבות, לעומת זאת, חיפה משקיעה יותר. יש לכך הצדקה מטרופולינית כי ניתן לצרוך הופעה, פסטיבל, הצגה או תערוכה בעיר הסמוכה. בתחום החינוך זה לא עובד כך כי את הילדים שולחים לבית הספר בהתאם למקום המגורים.
רוצים להישאר מעודכנים?
תכנון מנותק מהמספרים
הנתונים של חברת צ’מנסקי-בן שחר מצביעים על כך שתל אביב מובילה את העשירייה הראשונה של הערים שנהנות מההכנסות הגדולות ביותר מארנונה מנדל”ן מניב לתושב עם 5,104 שקל, אילת במקום השני (3,510 שקל), חיפה שלישית (3,300 שקל), הרצליה רביעית (3,143 שקל), פתח תקוה חמישית (2,506 שקל), נשר שישית (2,170 שקל), באר שבע שביעית (2,120 שקל), רמת גן שמינית (2,073 שקל), יהוד תשיעית (1,933 שקל) ורמת השרון סוגרת את העשירייה עם 1,921 שקל.
מנגד, עשר הערים עם ההכנסות הנמוכות ביותר מנדל”ן מניב לתושב הן בית”ר עילית החרדית במקום הראשון עם 120 שקל לתושב, כפר יונה במקום השני (128 שקל), קלנסואה שלישית (161 שקל), רהט רביעית (202 שקל), אלעד חמישית (268 שקל), סכנין שישית (284 שקל), אום אל־פחם שביעית (316 שקל), קרית ים שמינית (339 שקל), טמרה תשיעית (362 שקל) ושפרעם סוגרת את העשירייה החלשה בהכנסות ארנונה מנדל”ן מניב עם 381 שקל לתושב.
“כיום התכנון מנותק מהכלכלה ומהמספרים”, אומר בן שחר, “כל עיר מתכננת שטחים מניבים כאילו אין עוד עיר מלבדה בישראל. יש לייצר תוכניות ענפיות לתחומי המסחר, המשרדים והתעשייה ולייצר לכל מרחב תפקודי יתרונות תחרותיים אפשריים, ברורים ונבדלים מאחרים. הערים נדרשות להתנהל כעסק בעולם תחרותי והישרדותי ולייצר לעצמן אסטרטגיות כלכליות ישימות ומתעדכנות כל העת, עם נגזרת של תוכנית פעולה”.
eBay במקום בז”ן
כולם מדברים על הוצאת התעשייה המזהמת ממפרץ חיפה. אם מחר היינו מעבירים את התעשייה המזהמת אל הנגב או לאי בים זה היה גורם לכמה ערים קשיים כלכליים גדולים מאוד. במילים אחרות, אי אפשר לראות מצב שבו מחר בבוקר בתי הזיקוק ייצאו מהשטח ו־eBay או אמזון ימלאו את השטחים האלה במקומם. בינתיים, גם כשאתם מדברים על איכות חיים, אל תמהרו לוותר על מקורות הכנסה.
כאשר בוחנים את מחיר הארנונה השנתית של הנדל”ן המניב מתברר שבקרית מוצקין משלמים את הסכום הגבוה ביותר – 177 שקל למ”ר. מעט אחריה נמצאת נשר עם 124 שקל למ”ר. בחיפה, באופן מפתיע, משלמים רק 62 שקל למ”ר. אבל עדיין, גם בשל מחירי השכירות הנמוכים יותר, עסקים רבים בתחום המסחר ברחו מחיפה לנשר, לטירת כרמל וליקנעם. שיקולים נוספים הם נגישות, חניה חופשית ומיתוג. כולנו ראינו איך לפני כשנה נפתח איזור תעשייה חדש צמוד לצ’ק פוסט והוא אוכלס במלואו.
במחיר הממוצע של נדל”ן למגורים מדורגת חיפה במקום הגבוה ביותר. מנקודת הראות של תושב חיפאי שרואה את הכסף לנגד עיניו, היה עדיף לו לגור בקרית מוצקין או בקרית ביאליק.
יתרה מכך, תמהיל הנדל”ן המניב בחיפה הוא של מפעלי תעשייה, בתי מלאכה ומחסנים. זה הרבה פחות ממה שיש בתל אביב, שהיא עיר של משרדים ומסחר. גם חיפה צריכה לשפר את ההכנסה לארנונה למ”ר באמצעות שטחי מסחר ומשרדים. בכל מקום בארץ התושבים לא מממנים את עצמם בלבד.
לכן נשאלת השאלה: כל עוד חיפה לא בונה נדל”ן מניב, האם אני כתושב העיר בכלל רוצה בה עוד 5,000 או 15,000 משקי בית? אם כן, אני חייב נדל”ן מניב. כתושב ותיק בחיפה אני אושפע לרעה מתוספת כזו. על כן יש לומר לשר האוצר כחלון, שהוא גם תושב חיפה: “קח מגורים ותן נדל”ן מניב. אתה גר פה, דאג לנו לנדל”ן מניב. כולם יודעים לבנות בתי מגורים, אבל תן לנו עוד בית חולים בקריות, עוד אוניברסיטה בקריות. עזור להביא תעשייה לקריות ולעורף הנמל. נשמח לקבל עוד שכנים – אחרי הנדל”ן המניב”.
* * *
בדרך לחיפה עוצרים בחריש
כאשר אנו בוחנים את ההכנסה מנדל”ן מניב לתושב בשקלים, אנו רואים שהעושר של התושב מושפע מסוג הנדל”ן שהעיר מציעה. נשר נמצאת במקום גבוה כי יש בה הרבה שטחי מסחר ומשרדים. זהו גם באופן מובהק היתרון של יקנעם.
עד תחילת שנות ה־90 עיקר הפרנסה ביקנעם היתה ממפעל סולתם שהתפרק. בשנת 1992 הוגדרה יקנעם כאזור עדיפות לאומית א’, אשר מזכה את מי שפותח מפעל במקום בהטבות כמו החזר של 20 אחוז מההשקעה או פטור ממס למשך עשר שנים. והחברות החלו להגיע – החל מכתר פלסטיק, דרך גיוון אימג’ינג, לומניס, אלביט מערכות וביוסנס וובסטר של ג’ונסון את ג’ונסון, והטפטוף הפך למבול. כיום פועלות ביקנעם יותר מ־100 חברות שמעסיקות כ־8,000 עובדים, והיקף ההכנסות שלהן הוא כארבעה מיליארד דולר בשנה. האבטלה בעיר היא כמעט אפסית ומחיר הדירות זינק ביותר מפי 20.
לעומת זאת, ערי לוויין של חיפה כדוגמת הקריות לא מצליחות לפתח נדל”ן מניב למשרדים. אנשים לא מגיעים אליהן. יש להגדיר מחדש את אזור העדיפות הלאומית. בממשלה מדברים על העיר חריש כאזור שיזכה לעדיפות לאומית. רוצים לפנק אותה כמו את יקנעם. במצב כזה, אם מישהו ייצא עם העסק שלו מתל אביב הוא לא יבוא לחיפה או לקריות, אלא קרוב לוודאי שיעצור בחריש או ביקנעם.
יקנעם. אזור עדיפות לאומית א' (צילום: עופר וקנין)
העושר – קווים לדמותו
“עיר עשירה נמדדת בכמות הכסף שהיא יכולה להשקיע בתושביה נטו”, אומר בן שחר, “ההשקעה בתושב היא מתוך סך התשלומים נטו שביכולתה של עיר לספק בעצמה ואינו כולל את הסכום המגיע מהמדינה. לשם הפרופורציה, ההשקעה הממוצעת של עיר בישראל בתושב מסתכמת ב־3,000 שקל נטו לשנה”.
יש סדרת של מדדים שמגדירה מהי עיר עשירה:
1. עיר שמשקיעה בתושביה את הסכומים הגבוהים ביותר. הדבר נמדד על ידי רמת ההשקעה העצמית שלה בתושב (ההשקעה בתושב נטו) שמחושבת מסך התשלומים בתקציב השוטף של העיר פחות התשלומים והתקבולים הבלתי רגילים (בתקציב השוטף) פחות השתתפות המדינה.
2. צד התשלומים “הרגילים” בתקציב כולל תשלומים בגין הנהלה וכלליות (ההוצאות הנדרשות לצורך ניהול העירייה, ובהן הוצאות שכר, מימון ופירעון מלוות), תשלומים בגין שירותים מקומיים (ההוצאות הנדרשות לתחזוקת העיר, ובהן תברואה, ניקיון ואחזקה, תכנון העיר ופיקוח עירוני), ותשלומים בגין שירותים ממלכתיים (ההוצאות הנדרשות לרמת החיים של התושבים, ובהן חינוך, רווחה, תרבות, דת וקליטת עלייה).
3. צד התקבולים כולל את הכנסות הרשות בגין סעיפים אלו, כולל ההשתתפות של המדינה.
תמיר בן שחר (צילום: ארז בן שחר)
העסקה שחלמתם עליה מחכה לכם כאן. היכנסו עכשיו לזירת הנדל״ן של חיפה
דרור
טמבל, איש עשיר, לרוב מסונוור מעושרו, ואינו בהכרח אדם טוב.
הערים במטרופולין חיפה,חייבות להקים מקומות חנייה רבים,במרחק קצר ממרכזים מסחריים,ומקומות מרכזיים אחרים בערים אלו.