תיקון 9 לחוק המכר (דירות), שהתקבל ביום 7.7.22, חיזק את ההגנות על רוכשי דירות מקבלן וקבע מנגנונים ברורים יותר לפיצויים במקרים של איחור. להלן פירוט עיקרי החוק והתיקון.
מהו החוק המסדיר את מועד המסירה?
החוק המרכזי המסדיר את מערכת היחסים בין הרוכש לקבלן בנושא מסירת דירה הוא חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. סעיף 5א(א) לחוק עוסק במועדי המסירה ובפיצויים המגיעים לרוכש במקרה של איחור במסירה. בהתאם לתיקון 9 לחוק, נכנסו לתוקף שינויים משמעותיים שמסדירים את נושא האיחורים בצורה ברורה יותר לטובת הרוכש.
מהו מועד המסירה?
מועד המסירה הוא התאריך שנקבע במפורש בחוזה המכר בין הקבלן לרוכש, שבו הקבלן מתחייב למסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים. תיקון 9 לחוק מחדד את חשיבות מועד המסירה ומגביל את האפשרויות של הקבלן לעכב את המסירה באופן חד צדדי.
פיצוי בגין איחור במסירה: מה השתנה בתיקון 9?
על פי סעיף 5א(א) המתוקן, הקבלן מחויב לפצות את הרוכש בגין כל איחור של מעל 60 ימים ממועד המסירה שנקבע בחוזה. תיקון 9 מחזק את החובה הזו ומבטיח כי הפיצוי יהיה ללא צורך בהוכחת נזק מצד הרוכש, דבר שמקל על הרוכשים לקבל את המגיע להם.
הפיצוי המינימלי שנקבע בחוק הוא:
– 150% מדמי השכירות הריאליים לדירה דומה באזור עבור התקופה שמתחילה ביום ה-61 לאיחור ועד ל-8 חודשים של איחור.
– החל מהחודש התשיעי לאיחור, הפיצוי יעמוד על 125% מדמי השכירות הריאליים לדירה דומה.
החישוב נעשה בהתאם לשווי השוק של דמי שכירות באותו אזור ובאותו סוג דירה.
שינויים בדירה ואיחור במסירה
במקרים שבהם הרוכש ביקש לבצע שינויים בדירה, הקבלן רשאי לעכב את המסירה בהתאם לתנאים המוסכמים בחוזה. עם זאת, תיקון 9 מחייב את הקבלן לכלול בהסכמים לוחות זמנים מדויקים לגבי השפעת השינויים על מועד המסירה. על הרוכש לוודא כי כל שינוי מוסכם מתועד בכתב כולל חתימת נציג הקבלן, על מנת להימנע ממצב בו הקבלן מנצל זאת לעיכוב בלתי מוצדק.
פסיקה
חשוב לציין שבית המשפט העליון קבע בין היתר בפסק דינו ברעא 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ שסעיף 5א לחוק נועד להוסיף הגנה נוספת לרוכש דירה, בית המשפט פסק שלא נקבע מועד מסירה חדש, אלא הוקנתה לקבלן אפשרות לקבוע מועד מסירה חדש, בכל מקרה בו הרוכש מבקש לבצע שינוי בדירה. בית המשפט קבע בין היתר כי סעיף זה מאפשר לקבלן פטור במקרה בו לא יעמוד במועד המסירה המוסכם, מבלי להגדיר מועד מסירה נדחה. נקבע שמדובר בתניית פטור, כאשר בחוזה היו תניות נוספות שאפשרו לקבלן להתנער מהחובות החוקיות המוטלות עליו מכוח חוק המכר.
בית המשפט קבע שלא ניתן לתת תוקף לתניית הפטור בגלל שהיא מנוגדת להוראות הקוגנטיות שבסעיף 5א לחוק, שכן הצדדים לא הסכימו על מועד חדש למסירת הדירה. נקבע שלצורך קביעת הפיצוי לפי סעיף 5א לחוק יש להתייחס למועד המקורי שנקבע בחוזה בין הצדדים.
איחור עקב כוח עליון
תיקון 9 מעניק הגנה לקבלן במקרים של כוח עליון – נסיבות שלא היו בשליטת הקבלן, כגון מלחמות, אסונות טבע או מגפות, שיכולים להצדיק עיכוב במסירה. עם זאת, הקבלן יצטרך להוכיח שהנסיבות הללו הן שאכן מנעו את המסירה בזמן וכי הקבלן פעל באופן סביר לפתור את העיכוב לדוגמא: מחסור בעובדים, הקבלן צריך להוכיח כי פנה לקבלת עובדים סינים, הודיים וכו' בחברות כח אדם וכדומה.
רוצים להישאר מעודכנים?
החשיבות של עורך דין המתמחה בנדל"ן ובייצוג בבית המשפט באיחור במסירת דירה מקבלן
רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת, ולעיתים קרובות היא מלווה במחלוקות בין הרוכש לקבלן, במיוחד כשמדובר באיחור במסירת הדירה.
למרות שהחוק מספק הגנות לרוכשים, מימוש הזכויות והפיצויים תלוי לא פעם ביכולת לנהל את התהליך המשפטי באופן נכון.
בחירה בעורך דין המתמחה גם בנדל"ן וגם בייצוג בבית המשפט היא קריטית במקרים כאלה, מהסיבות הבאות:
- מומחיות בנדל"ן
עורך דין המתמחה בנדל"ן מכיר לעומק את חוק המכר (דירות), את החקיקה והפסיקה הנוגעות לאיחור במסירת דירות. מומחיות זו מאפשרת לו לבחון את חוזה המכר בצורה יסודית, לוודא שהוא עומד בדרישות החוק, להצביע על בעיות פוטנציאליות ולשמור על האינטרסים של הרוכש.
- הבנה מעמיקה בחוקי הנדל"ן מאפשרת לעורך הדין
להבטיח כי תנאי החוזה כוללים את כל ההגנות הנדרשות במקרים של איחור.
לסייע במשא ומתן מול הקבלן לשיפור תנאי החוזה.
להמליץ על שינויים בחוזה כדי למנוע עיכובים בלתי מוצדקים במסירה.
- ניסיון בייצוג משפטי בבית המשפט
למרות שהחוק קובע פיצויים ברורים בגין איחור במסירה, לעיתים קרובות הקבלנים מתנגדים לתביעות או מנסים לצמצם את גובה הפיצוי. במקרים אלו, נדרש ידע וניסיון בהליכי ליטיגציה (ייצוג בבתי המשפט). עורך דין המתמחה בכך ידע כיצד לייצג את הרוכש בצורה מיטבית במקרה של תביעה בבית משפט או בבוררות מול הקבלן.
עורך דין מנוסה בליטיגציה יביא את היתרונות הבאים:
- אסטרטגיית תביעה חכמה: ניתוח הסיטואציה, בחירת העילות המשפטיות המתאימות ותכנון הדרך הטובה ביותר להגיע לפיצוי המקסימלי.
- ניהול מו"מ טרום תביעה: ניסיון בייצוג בבית המשפט מקנה לעורך הדין כלים טובים יותר לניהול משא ומתן מול הקבלן, מה שיכול להוביל לפשרה מחוץ לכותלי בית המשפט.
- היכרות עם הפסיקה: עורך דין ליטיגטור שמתמחה בנדל"ן ידע להתייחס להלכות האחרונות בתחום ולקבל תובנות על האופן שבו שופטים מתמודדים עם מקרים דומים.
- מניעת "מלכודות חוזיות": בעסקת רכישת דירה מקבלן, לעיתים קיימים בחוזה סעיפים העלולים להוות מלכודות לרוכשים, כמו סעיפים המאפשרים לקבלן עיכובים במסירה מבלי לשאת בפיצוי, או תנאים שמקטינים את אחריותו. עורך דין המתמחה גם בנדל"ן וגם בייצוג משפטי יידע לזהות סעיפים בעייתיים ולעמוד על כך שהם יוסרו או יתוקנו.
- טיפול במקרים מורכבים: כאשר קיימים שינויים בדירה, כמו תוספות או שינויים פנימיים, או כאשר הקבלן טוען לנסיבות כוח עליון המצדיקות את העיכוב, יש חשיבות קריטית להבין את הנסיבות המשפטיות המורכבות ולדעת כיצד להתמודד איתן. במקרים אלה, הניסיון המשלב הבנה בנדל"ן ויכולת ייצוג בבית המשפט חיוני לניהול נכון של התיק.
- ייעוץ מקיף משלב המשא ומתן ועד לסיום התהליך עורך דין המתמחה בשני התחומים יוכל ללוות את הרוכש לאורך כל התהליך:
- לפני חתימת החוזה: להבטיח שתנאי החוזה יגנו על הרוכש וישלבו מנגנוני פיצוי ברורים.
- בעת מסירת הדירה: לבדוק את עמידת הקבלן בתנאים ולהבטיח שהדירה נמסרת כראוי.
- בעת הצורך בייצוג משפטי: לייצג את הרוכש בבית המשפט אם ייווצר סכסוך מול הקבלן.
סיכום
איחור במסירת דירה מקבלן הוא סוגיה נפוצה בשוק הנדל"ן, אך תיקון 9 לחוק המכר מחזק את ההגנות לרוכשים, ומבטיח פיצויים משמעותיים ללא צורך בהוכחת נזק. בעזרת ייעוץ משפטי מתאים, ניתן לוודא שמימוש הזכויות יבוצע בצורה מיטבית ושמניעה מפני עיכובים נוספים תתבצע בצורה הנכונה.
מחפשים עורך דין המתמחה בנדל"ן וייצוג בבתי המשפט השונים פנו למשרד עורכי דין לירן קולצ'ינסקי.
לייעוץ ללא התחייבות, צרו קשר:
בטלפון 052-6662828
בדוא"ל: [email protected]
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, או תחליף לייעוץ משפטי.
השירותים ניתנים בעברית, רוסית, אנגלית וספרדית.
עורך דין לנדל"ן
כמה שגיאות בכתבה אחת. אני מקווה מאוד שהמאמר נכתב באמצעות AI כי אם זה הידע של כותב המאמר המצב קשה מאוד.