עיבוי או פינוי

למה התחדשות עירונית היא כדאית? למה היא תורמת ומהם החסרונות הגלומים בה? המושג כולל תוכניות שונות ומגוונות, חלקן טובות יותר וחלקן פחות. בסופו של דבר היזם שואף להרוויח והתושב שואף לקבל מוצר מוגמר שהוא טוב יותר מזה שהיה ברשותו קודם לכן.
לעירייה יש תפקיד חשוב בקידום תוכניות אלה, ועליה להתחשב באופי השכונה והמבנים הקיימים בה. כך לדוגמה השבוע לא אושרה תוכנית פינוי-בינוי בנוה דוד מכיוון שהיא לא תאמה את עקרונות תוכנית האב וההתחדשות העירונית.

התחדשות עירונית הפכה למושג נפוץ מאוד. כולם מדברים על עתיד העיר ועל החלק שממלאות בה תוכניות כמו תמ”א 38, פינוי-בינוי או עיבוי בינוי. בשכונות החוף ההחלטה על סוג הבנייה ועל מתווה ההתחדשות העירונית היא קריטית. בתוכניות עיבוי בינוי, למשל, העלות הכספית של היזם היא נמוכה יותר. לא צריך לבנות מחדש את הבניין אלא רק להוסיף לדירות הישנות. מנגד, למתווה זה יש פגמים רבים. לא צריך להיות מהנדס בניין כדי להבין שבניין שבנוי מחדש מהיסודות טוב יותר מבניין רכבת מט לנפול שהוספו לו תוספות.

ביתר פירוט, יש עוד כמה דברים שהופכים את המתווה של עיבוי בינוי לפחות טוב. הריסה ובנייה מחודשת מאפשר טיפול בתשתיות ותכנון מחדש של האופי התחבורתי של השכונה או המתחם. תוכניות עיבוי בינוי לא מטפלות בתשתיות ולא מייצרות למשל חניונים, אלא רק דירות חדשות הנשענות על תשתיות ישנות שלא מתאימות לסטנדרטים חדשים.

פתרון בעיות חניה במסגרת התחדשות עירונית הוא מהותי. אולי מבחינת כדאיות כלכלית ישמח היזם לא לבנות חניונים חדשים בשל העלות הגבוהה שבה זה כרוך, אך מחסור בחניונים עלול לפגוע באורח החיים של דיירי הבניין המחודש ושל הבניינים שבסביבתו, וגם להוריד את ערך הדירות באופן משמעותי. כך שגם מבחינת היזם מדובר בשאלה שאין לה תשובה חד משמעית.
לתוכניות עיבוי בינוי יש עוד חסרונות. מחירי המכירה באזורים שבהם הן מתקיימות הם נמוכים בדרך כלל, והרווח של היזם ממספר הדירות הנוספות שניתן לבנות במתווה זה הוא נמוך. גם השיפור במצב הדירות של הדיירים הוותיקים הוא מינימלי ומתמצה בתוספות הבנייה במקום בדירה חדשה שמקבלים הדיירים במתווה של פינוי-בינוי.

עד כה המתווה הפופולרי היה של הריסה ובנייה מחדש, ואין הרבה דוגמאות למסלול של עיבוי בינוי. דוגמה אחת שמעידה על הבעייתיות במסלול זה היא של בניינים שהוקמו ברמות רמז. באזור נוצרה בעיית חניה שגורמת סבל לדיירים ולהורים שמביאים את ילדיהם לבית הספר. ללא תשתיות מתאימות, בלי תכנון קפדני מראש ובלי ראייה כוללת אין לתוכניות ההתחדשות העירונית סיכוי להצליח להשיג את מטרתן.
הכותב הוא מנכ”ל החברה לנדל”ן ומחבר הספר “איך להרוויח בנדל”ן”